Шаршы метрдің шығыны

Осы айда «Наурыз» және «Наурыз жұмыскер» атты екі ипотекалық бағдарлама басталды. Бұл жаңалық нарықтағы тұрғын үй құнын күрт көтеріп жіберді деген ақпарат тарады. Бұған дейін ипотека беруді уақытша тоқтатқан банктер де қайта өтініш қабылдай бастады. 

Жаңа бағдарламалар баспана бағасына расы­мен әсер етіп жатыр ма? Жалпы, бағада қандай өзеріс бар? 

Жаңа үй бағасы жоғары 
кетіп барады

Қазанда жаңа тұрғын үй нарығында баға тағы өсті, бірақ бұл үрдіс бүкіл елге бірдей тараған жоқ. Ұлттық статис­тика бюросының дерегінше, бір айда жаңа құрылыстардың бағасы Қазақ­стан бойынша орта есеппен 1 пайызға өскен. Дегенмен 20 қаланың ішінде нақты өсім тек бесеуінде ғана тіркеліп отыр, ал қал­ған­­дарында баға өсімі тежелген не сәл т­ө­мен­деген.
Айлық өсім бойынша көш басында – Қонаев қаласы. Мұнда бір ай ішінде жаңа пәтердің шаршы метрі 5 пайызға қымбаттаған. Алма­тыда өсім – 2,9 пайыз, Ақтауда 1,9 пайыз болды. Тағы екі қала­да – Шымкент пен Семейде – баға 0,5-0,6 пайыз шамасында өскен. Ал Атырау, Павлодар, Көкшетауда керісінше, 0,1-0,6 пайыз аралы­ғында сәл төмендеген. Қалған қалаларда баға қыркүйектегі дең­гейде сақталған.

Баға деңгейі тұрғысынан қарасақ, жаңа құрылыстар сегментінде де айқын иерархия қалыптасқан. Ең қым­бат жаңа баспана – Алматыда, мұнда шар­шы метр 667 027 теңгеге дейін жет­кен. Одан кейін – Астана (650 133 тг/ш.м), Атырау (521 361 тг), Шымкент (518 345 тг), Семей (467 745 тг) тұр. Ең арзан қала – Орал, онда бастапқы нарықтағы шар­шы метр – 299 155 теңге. Яғни, Ал­матыдағы бір шаршы метрге кететін ақ­­шаға Оралда шамамен 2,2 шаршы метр сатып алуға болады.
Қазанның қорытындысы бойынша ел бойынша орташа баға 555 161 теңге бол­ды, бұл қыркүйекпен салыстырғанда 1 шаршы метрге шамамен 5,8 мың тең­геге көп. Жылдық динамика одан да ай­қын көрінеді: бір жылда жаңадан са­лын­ған үйлер 13,1 пайызға қымбаттаған. Ең жоғары жылдық өсім Павлодарда (24,2 пайыз), Қонаевта (17,8 пайыз) жә­не Алматыда (16,2 пайыз) тіркелген. Аста­нада баға 13,7 пайызға, Шымкентте 15,5 пайызға артқан.
Бұл нарықта әлі де баға жоғары еке­нін аңғартады. Сұраныс баяулаған кей қ­алаларда қысқа мерзімде кері үрдіс бай­қалғанымен, жалпы алғанда бастап­қы нарықтағы баға еш төмендемеген, кері­сінше кезең сайын «секіріп», серпінді түрде өсіп отыр.

Екінші нарықтағы баға екпіні

Жыл басынан бері елімізде екін­ші нарықтағы тұрғын үй баға­сы орта есеппен 5,4 пайызға өскен. Яғни, жаңа үйлер сияқты, бұл нарықта да баға бір­тіндеп өсіп келеді. Дегенмен дина­мика әр өңірде әртүрлі.
Ең қарқынды баға өсімі байқалған қа­лалар – Қостанай, Ақтау мен Шым­кент. Қостанайда екінші нарықтағы тұр­ғын үй бір жылда 11,3 пайызға, Ақ­тауда 8,5 пайызға, Шымкентте 7,3 пайыз­ға қымбаттаған. Бұл қалалардың кей­бірінде бастапқыда баға салыс­тыр­малы түрде төмендеу болған еді, енді эко­номикалық белсенділік, көші-қон, инф­рақұрылымдық жобалар және ин­вес­тициялық сұраныс әсерінен басқа өңір­лерді өкшелеп келе жатқанын бай­қауға болады.
Дегенмен көптеген қалада пәтер ба­ға­сы өзгермеген, ал үлкен қалалар Ас­та­нада, Ақтауда және Шымкентте, кері­сін­ше, 1-2,4 пайыз аралығында баға сәл тө­мендегені тіркелді. Бұл нарықтың «суып бара жатқанының» белгісі емес, са­тып алушылардың қымбат ипотека мен белгісіздік жағдайында күту так­ти­касына өткенін, келісімдер саны азайған сайын сатушылардың да бағаны аздап тү­сіруге мәжбүр болғанын аңғартады. Осы­лайша, ел бойынша орташа көрсет­кіш 1 шаршы метр – 404,2 мың теңге шамасында қалды.
Баға теңгерімсіздігі айқын байқалып отыр: ең қымбат қала – Алматы, мұнда екін­ші нарықтағы шаршы метр – шамамен 768 мың теңге. Одан кейін Астана (540 мың тг) және Шымкент (464 мың тг) ор­наласқан. Ең қолжетімді пәтерлер Қы­зылордада (257 мың тг/шаршы м) жә­не Таразда (310 мың тг) тіркелген. Яғ­ни, Алматыдағы бір шаршы метрге ке­тетін ақшаға Қызылордада немесе Тараз­да екі, кей жағдайда үш шаршы метр алуға болады. Бұл айырмашылық өңір­лік табыс деңгейі мен экономикалық мүм­кіндіктен бөлек, мегаполистердегі жұ­мыс орындарының шоғырлануы, сер­вис­тік экономика мен инвести­ция­лық сұраныстың басымдығы есебінен қа­лып­тасып отыр.
Қысқа мерзімде тіркелген сәл арзан­дау мен бағаның тежелуі алда да мұндай үрдіс жалғасады дегенді білдірмейді. Қым­бат ипотека, жаңа құрылыстардағы жо­ғары маржа, халықтың үздіксіз қа­ла­ға көшуі екінші нарықтағы пәтер баға­сын әлі де жоғары деңгейде ұстап тұр. Сон­дықтан өңірлердегі үлкен айыр­ма­шылық пен мегаполистердегі «қолже­тім­сіз шаршы метр» феномені алдағы жыл­­­дары да тұрғын үй саясатының түйт­кілді тақырыптарының бірі болып қала бермек.

Баға құрылыс құнынан 2 есе қымбат

Жаңа баспананың нарықтағы ба­ғасы оның ресми есептелген құрылыс құнынан екі есеге жуық жо­ғары. Бұл – Ұлттық статистика бюросы­ның дерегі. Яғни, бір шаршы метрді салу­ға бір баға жұмсалады, ал сатып алу­­шыға мүлдем басқа, әлдеқайда қым­бат бағаға ұсынылады.
Ресми статистикаға сүйенсек, жаңа тұр­ғын үйдің бір шаршы метрі орта есепп­ен алғанда – 555 161 теңге. Ал сол бір шаршы метрді салуға кеткен нақты шығын – шамамен 264 мың теңге. Басқаша айтқанда, ресми құжаттарда көр­сетілген шығын мен нарықтағы соңғы баға арасында шамамен екі еседей айырма бар. Бұл тек жекелеген элиталық жо­балар емес, ел бойынша орташа көр­сеткіш екенін ескерсек, тұрғын үй нары­ғындағы маржа деңгейі мен баға түзілу механизмі туралы сұрақ туындайды.
Бағасы салыстырмалы түрде қол­же­тімді саналатын Орал, Ақтөбе, Көкшетау сияқты қалалардың өзінде шар­шы метр құны ел бойынша орташа өзіндік құны­нан жоғары. 
Яғни, «арзан өңірлердің» өзі құры­лыс шығынынан төмен бағада сатылып жатқан жоқ. Жұмыстың 93 пайызы – же­ке меншік құрылыс компа­ниял­ары­ның­ үлесінде. Демек, нарықта баға қа­лып­тастыруда жеке девелоперлердің сал­мағы басым.
Қазанның қорытындысы да бұл үрдістің баяуламай тұрғанын көрсетеді: бір жыл ішінде жаңа үйлер – 12,5 пайыз­ға, ал екінші нарықтағы пәтерлер 10,2 пайызға қымбаттаған. Яғни, құрылыс құ­ны ресми түрде бір деңгейде тіркел­гені­мен, сату бағасы инфляция, сұраныс жә­не нарықтық күтулер әсерінен үздік­сіз өсіп келеді.
Дегенмен бұл – құрылысшының нақ­ты капиталдық шығындары, тапсы­рыс беруші ресми түрде төлеген сомалар. Яғни, салық төлеуші ретінде есепке алын­ған, таза айналымдағы қаржы. Ал құ­рылыс саласындағы көлеңкелі нарық­ты – қолма-қол есеп айырысуды, бейрес­ми келісімдер мен «конверттегі» еңбек-а­қы­ларды бағалау әзірге мүмкін емес.
Сондықтан статистика жағдайдың тек ресми бөлігін көрсетеді, ал бағадағы айырманың нақты құрылымы – жер құ­ны, инфрақұрылым шығыны, әкімші­лік төлемдер, маркетинг және девело­пер­дің пайда маржасы, сондай-ақ кө­лең­келі компонент жеке зерттеуді талап етеді. 
Бірақ осған қарамастан ресми сан­дар­дың өзі-ақ бір нәрсені айқын аңғар­тады: қазақстандықтар төлеп отырған баға үйдің «таза» құрылыс құнынан әлде­қайда жоғары, ал бұл тұрғын үй са­ласындағы баға саясаты мен реттеу мә­селесін күн тәртібіне шығарудың өзек­ті екенін көрсетеді.

«Наурыз» бен «Наурыз жұмыскер». 
Кімдер үй ала алады?

3 қарашадан бастап Отбасы банк мем­лекеттік «Наурыз» және «Наурыз жұмыскер» ипотекалық бағдарламалары бойынша өтінім қабылдауды қайта аш­ты. Бұл шешім тұрғын үй бағасы қым­баттап, нарықтағы базалық мөлшерлеме жо­ғары болып тұрған кезде жеңілдетіл­ген несиелеуді жалғастыруға бағыттал­ған. Бағдарламалар бойынша пайыздық мөл­шерлеме жылына 7 және 9 пайыз деңгейінде сақталды.
Негізгі өтінім қабылдау науқаны биыл наурызда өткен еді. Алайда қазан­ның ортасында мемлекет жеңілдетілген ипотеканы қосымша қолдау үшін тағы 500 млрд теңге бөлуді ұйғарды. Бұл қара­жат­­ты Отбасы банк әлеуметтік обли­га­ция­лар шығару арқылы тартады. Сөйтіп, бас­тапқыда шектеулі мерзімге жоспар­лан­ған механизмге қосымша ресурс құйы­лып, тағы бір мүмкіндік беріліп отыр.
«Наурыз» бағдарламасы бойынша өті­німдер 1 желтоқсанға дейін қабыл­данады. Өтінішті тек онлайн форматта, Baspana Market порталы арқылы жұмыс күндері сағат 9:00-21:00 аралығында беру­ге болады. Ал «Наурыз жұмыскер» бағ­дарламасының нақты аяқталатын күні белгіленбеген, өтінім қабылдау банк бөлімшелері арқылы жүргізіледі. Бұл бағдарламада конкурс жоқ, бірақ қа­тысу үшін жұмыс орнынан арнайы анық­тама және кейінгі 5 жылда атында үй болма­ғаны жөніндегі мәлімет (eGov.kz немесе Kaspi, Halyk мобильді қосым­шалары арқылы) талап етіледі.
«Наурыз» бағдарламасына мына са­наттарға жататын азаматтар қатыса ала­ды: тұрғын үй кезегіндегі әлеуметтік тұр­ғыдан осал топтар, жұмыс істейтін жас­тар мен жас отбасылар, Отбасы банк салым­шылары, тұрғын үй төлемдерін алу­шылар және моноқалалар, аудан ор­та­лықтары мен ауылдардың тұрғын­дары.
«Наурыз жұмыскер» бағдарламасы осы санаттарды қамти отырып, оған қо­са тек жұмысшы мамандық иелеріне ба­ғытталған. Қатысушы өнеркәсіп, құ­рылыс, энергетика, көлік, ауыл шаруа­шы­лығы, су ресурстары сияқты салалар­да нақты жұмысшы кәсібі бойынша ең­бек етуі тиіс. Тізімде 8 000-нан астам кә­сіп бар, бірақ кеңсе қызметкерлері бух­галтер, менеджер, PR маманы секілді офис мамандықтары бұл бағдарламаға кір­мейді. 
Екі бағдарламаның да басты шар­ты – ортақ. Әлеуметтік тұрғыдан осал азаматтарға жылдық 7 пайыз мөл­шерлеме (ЖТСМ шамамен 7,1 пайыздан бас­тап), қалған қатысушыларға – 9 пайыз (ЖТСМ 9,4 пайыздан бастап) қол­данылады. Алғашқы жарна деңгейі әр­түрлі: егер пәтер жөнделген, әрленген бол­са, кемінде 10 пайызын төлеу жет­кі­лік­ті, ал яғни жөнделмеген тұрғын үйге 20 пайыз бастапқы жарна төлеу қажет. Соңғы жағдайда қарыздың 20 пайызына дейінгі бөлігін жөндеу жұмыстарына пай­далануға мүмкіндік бар. Максималды кре­дит сомасы Алматы мен Астанада – 36 млн теңгеге, өзге өңірлерде 30 млн тең­геге дейін шектелген, 19 жылға дейін өтеу қажет.
Қатысушыларға қойылатын та­лаптар да айтарлықтай қатаң. Кейінгі бес жыл ішінде бүкіл ел аумағында өз аты­на, сондай-ақ жұбайының немесе кә­ме­летке толмаған балаларының аты­на тіркелген үй болмауы керек. Бұл шарт бағ­дарламаның «бірінші баспананы» қол­дауға бағытталғанын көрсетеді. Бұ­ған қоса, Отбасы банктегі депозитте ке­­­­мінде 2 млн теңге жинақ болуы және соң­­ғы алты айдағы ресми табыс пен мін­­­детті зейнетақы жарналары рас­талу­ға тиіс.
Сатып алуға болатын тұрғын үй түрі де өңірге қарай өзгереді. Астана, Алматы, Шымкент және облыс орталықтарында бағдарлама тек жаңа нарықты қамтиды, яғ­ни пәтерлерді тек құрылыс компания­лары­нан алуға болады. Таңдау Baspana Market платформасында ұсынылған, онда 10 мыңнан астам нысан тіркелген. Ал моноқалалар мен ауылдарда алғашқы және екінші нарықтағы баспанаға, оның ішінде жеке үйлерге де кредит рәсімдеуге рұқсат етіледі.
«Наурыз» бен «Наурыз жумыскер» ара­сындағы басты айырмашылық – өті­німдерді іріктеу тәртібі. «Наурыз» бағ­дар­ламасында балл жүйесіне негізделген кон­курс қарастырылған. Мұнда депозит бойын­ша әр 1 000 теңге сыйақыға – 1 балл, әлеуметтік тұрғыдан осал мәр­те­бесі үшін – 10 балл, әр балаға – тағы 10 балл, отбасын құрғанына – 5 балл, 35 жас­қа дейінгі жас санатына жатқаны үшін қосымша 5 балл беріледі. Яғни, жи­наған қаражат көлемі мен әлеуметтік мәр­тебе қаншалықты жоғары болса, жеңілдетілген кредит алу мүмкіндігі де со­ғұрлым артады. «Наурыз жұмыскер» бағ­дарламасында мұндай конкурс жоқ, бас­ты шарт – тиісті салалардағы жұмыс­шы мамандықта ресми еңбек ету және банк талаптарына сай төлем қабілетін растау.
Өтінім қабылдау аяқталғаннан кейін­гі рәсімдер де кезең-кезеңмен жү­ре­ді. «Наурыз» бойынша әуелі балл жүйе­сімен конкурс өткізіледі, одан өткен азаматтардың төлем қабілеті тексеріледі. Кредит мақұлданғаннан кейін қаты­су­шының алты ай ішінде пәтер таңдап, са­тып алуға құқығы бар. «Наурыз жұм­ыс­­кер» бағдарламасында керісінше, ал­дымен төлем қабілеті бағаланады, содан кейін дәл сондай алты айлық мерзімде тұр­ғын үй табуға мүмкіндік беріледі.
Осылайша, екі бағдарлама да қым­баттаған тұрғын үй нарығында салыс­тыр­малы түрде төмен пайызбен баспана алу­ға мүмкіндік берумен қатар, азамат­тарды алдын ала жинақ жасауға және қарызды жауапкершілікпен жоспарлауға ынталандырады. Ал мемлекет үшін бұл құралдар жоғары базалық ставка жағ­дайында да тұрғын үйге деген қол­же­тімділікті толық жоғалтпай ұстап тұру­дың бір тәсілі болып отыр.

P.S. 

Осылайша, тұрғын үй нарығында қарама-қайшылық байқалады: ресми құрылыс құны бір бөлек, нарықтағы баға мүлдем басқа деңгейде, ал жаңа да, ескі де баспана жыл сайын қымбаттап барады. Құрылыс сапасы, бағаның сапаға сәйкестігі – өз алдына жеке бір мәселе. Ипотека шарттарын өзгертуге деген ұмытылыс, «жаңа бағдарламалар азаматтарға белгілі бір жеңілдік берсе де, олар жалпы проблеманы, табыс пен бағаның алшақтауын, қымбат кредит пен урбанизация қысымын түгел шеше алмайды. Статистикада «шаршы метрлер» көбейіп жатқанымен, баспанаға мұқтаж жатқан халықтың тілегі қаншалықты орындалып жатқанын тап басып айту қиын болып отыр. Ал қолы жеткендердің шығыны да шаш етектен.