Тұрғын үй нарығы: Баға өсіп жатыр

Осы айда «Отбасы банк» «Наурыз» бағдарламасы бойынша қарыз беруді қайта бастады. Одан бөлек, 5 пайыз мөлшерлемемен екі ипотекалық бағдарламаны іске қоспақ. Үкімет «Наурыз» бен «Отау» бағдарламасымен 5,5 мың жас баспаналы болғанын мәлімдеген болатын. Құрылыс қарқыны да жоғары, үй сатып алу мәмілелерінің статистикасы да өскен. Халықтың баспаналы болуы әрине, жақсы үр­діс, дегенмен екінші деңгейлі банктер ұсынатын пайызы көп несие нарықта «көпіршік» пайда болуы­на ықпал етуі мүмкін деген болжам айты­лып жатыр. Бұдан бөлек, сарапшылар ипотекалық бағдарламалар әлі де тиімсіз деген ой айтады. Сон­дай-ақ ҚҚС-ның өсуі баспана бағасын тағы да ша­рықтатып жіберуі мүмкін деген қауіп те бар.

Қарқын да, сұраныс та жоғары

2025 жылғы қаңтар-маусымда 8 миллион шаршы метрге жуық тұрғын үй пайдалануға берілген. Бұл көрсеткіш өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 6,6 пайызға жоғары. Ұлттық статистика бюросының деректері тұрғын үй құрылысының қарқыны бәсеңдемей, керісінше жанданып келе жатқанын айғақтайды. Алты айда 7,9 миллион шаршы метр баспана салынса, оның 5 миллионы – көппәтерлі тұрғын үй, 2,8 мил­лионы – жеке үй. Демек, тұрғындардың басым бө­лігі әлі де қалада пәтер алуды жөн көреді. Соны­мен бірге елдегі барлық жаңа тұрғын үйдің 93 пайызын жеке құрылыс компаниялары салған. Өңірлердегі көрсеткіштерге келсек, Ал­маты қаласы 242 жаңа тұрғын үй кешенімен бірінші орында тұр. Дегенмен пә­тер саны бойынша Астана алға шыққан: елор­дада жарты жылда 19,1 мың пәтер бе­рілсе, Алматыда 14,8 мың пәтер ғана қол­да­нысқа берілген. Мұндағы айырмашылық Ал­матыдағы биік ғимараттарға қойылған шек­теулермен түсіндіріледі. Қалада тұрғын үй кешендері көп салынғанымен, олардың қа­бат саны шектеулі болғандықтан, пәтер кө­лемі бойынша Астанадан артта қалып отыр. Ал ең аз жаңа тұрғын үй кешені Аты­рау мен Шығыс Қазақстан облыстарында жә­не Маңғыстауда салынды. Бұл ай­мақ­тар­дағы құрылыс қарқынының төмен болуы жер­гілікті экономиканың ерекшелігі мен ин­вестиция көлемінің аздығын көрсетеді.
Жеке тұрғын үй тұрғызу бойынша Алма­ты облысы көш бастап тұр. Жыл басы­нан бері мұнда 2,4 мыңнан астам жер үй пай­далануға берілген. Бұл халықтың қала сыр­тындағы жайлы, жеке баспананы қа­лауын және урбанизациямен қатар агло­мера­цияның күшею үрдісін көрсетеді.
Аймақтық динамикаға көз жүгіртсек, ең жоғары өсім Түркістан облысында, Ақ­мо­­ла облысында және Шымкентте тіркел­ген. Мұндай қарқын бұл өңірлердегі демо-г­ра­­фиялық өсіммен және жаңа жұмыс орын­дарының ашылуымен тікелей бай­ланысты. Ал Қарағанды мен Абай облыс­тарын­да құрылыс көлемінің тиісінше 11,3 жә­не 12,4 пайызға төмендеуі байқалады. 
Жалпы алғанда, 2025 жылдың алғашқы жар­тыжылдығы тұрғын үй нарығының әлі де серпінді дамып келе жатқанын көрсетті. Ба­ғаның тұрақсыздығына және құрылыс шы­ғындарының артуына қарамастан, ха­лық­тың баспанаға сұранысы бәсеңдеген жоқ. Егер екінші жартыжылдықта да осы қар­қын сақталса, жыл қорытындысында 16 миллион шаршы метрге жуық жаңа тұр­ғын үй пайдалануға берілуі ықтимал. Бұл еліміз үшін рекорд көрсеткіштердің бірі бол­мақ. Алайда бағаның өсу қаупі мен на­рықтағы теңгерімсіздік мәселесі алдағы уа­қытта құрылыс саласының басты сын-қа­тері болып қала бермек.

Баға өсімі де баяулаған жоқ

Екінші нарықтағы тұрғын үй бағасы одан әрі қымбаттап барады. Krisha.kz мәліметінше, маусым айында баға 2024 жыл­дың осы кезеңімен салыстырғанда ор­та есеппен 7 пайызға өскен. Жылдық өсім бойынша Ақтау көш бастап тұр: мұнда пә­тер бағасы бір жылда 18 пайызға кө­те­ріл­ген. Одан кейінгі орында – 11 пайыз өсім­мен – Астана, 8 пайыз өсіммен Алматы тұр. Ең төмен өсім Тараз бен Көкшетауда тір­келген. Бірде-бір қалада баға түскені бай­қалмаған.
Сарапшылардың айтуынша, бағаға әсер етіп отырған басты факторлар – жаңа тұр­ғын үйлердің қымбаттауы, жалпы инфля­ция деңгейінің жоғары болуы. Құрылыс ком­паниялары үшін енгізілетін жаңа салық та­лаптары нарықтағы сатушыларды алдын ала бағаны көтеруге итермелеп отыр. Де­ген­мен сұраныстың әлсіреуі баға өсімін те­жеп тұр. Осы себепті нарықта мәмілелер жа­сауға икемділік бар: шынайы сатып алу­шыларға сатушылар жеңілдік беріп жатыр.
Бұдан бөлек, қазіргі тәртіп бойынша құры­лыс компаниялары пәтерлерді сату ке­зінде қосылған құн салығын төлеуден бо­сатылған. 2026 жылғы 1 қаңтардан бас­тап бұл жеңілдік алынып тасталып, ҚҚС 16 пайыз мөлшерінде енгізілмек. Сарапшылар мұны тұрғын үй бағасының айтарлықтай қымб­аттауына әкелуі мүмкін деп болжаған еді.
Дегенмен Үкімет басшысы Олжас Бек­те­нов жаңа Салық кодексінің нормалары күшіне енгеннен кейін нарықта баға күрт өс­пейді деп сендірген болатын. Премьер-Ми­нистрдің пікірінше, құрылыс ком­па­ния­лары бүгінге дейін баға белгілеуде ҚҚС-тан босатылғанын есепке алмаған. Яғ­ни, артық пайда тауып келген. Үкімет бас­шысы құрылыс қарқыны жоғары бол­ған жағдайда баға сұраныс пен ұсыныс тең­геріміне сәйкес қалыптасатынын, алып­сатарлық пен қолдан қымбаттатуға жол берілмейтінін айтты.

Сату қарқыны да қалыспайды

Биылғы шілдеде үй сатып алу бойын­ша да белсенділік байқалған. Ел бойын­ша 39 742 сатып алу-сату мәмілесі тір­келіп, бұл жыл басынан бергі ең жоғары ай­лық көрсеткіш болды. Маусыммен са­лыстырғанда мәмілелер саны бірден 19,4 пайызға артқан. 
Халықтың көбі пәтер алған: 31 277 мә­міле көпқабатты үйлердегі баспана бойын­ша жасалды. Жеке үйлерге де сұраныс жо­­ғары, ол бойынша 8 465 келісімшарт тір­­­­кел­ген. Өңірлер ішінде дәстүрлі түрде Аста­­на мен Алматы алдыңғы қатарда тұр. Елор­дада – 8 636, оңтүстік мегаполисте 8 432 мәміле жасалған. Қарағанды облысы да белсенділік танытып, 2 756 келісімшарт­пен үшінші орынға шықты.
Нарықтағы мұндай белсенділік бірнеше фак­­тордың әсерімен түсіндіріледі. Бірін­ші­ден, жазғы кезеңде тұрғын үй сатып алу-сату әдеттегідей қыза түседі. Екіншіден, ха­лық қазіргі бағалар алда да өсуі мүмкін еке­нінен қауіптеніп, мәміле жасауға ба­ты­лырақ қадам жасап отыр. Үшіншіден, инфля­ция қысымы сақталғанымен, тұр­ғындардың жинақтарын жылжымайтын мүлікке салуға деген қызығушылығы әлі де жоғары болып тұр.
Дегенмен ипотека сарапшысы Рүстем Ер­мекбаев нарықтағы қарқынға қара­мас­тан, шын мұқтаж азаматтар баспанаға қол жет­кізе алмай отырғанын, бұл өте қиын еке­нін айтады. Оның сөзінше, қазіргі жеңіл­детілген бағдарламалардың өзі жеңіл деуге келмейді. Сарапшы осыған байла­ныс­ты өз ұсынысын да жеткізді.

Рүстем ЕРМЕКБАЕВ, ипотека сарапшысы:

Бір тиімді бағдарлама қажет

– Мемлекет халықты баспанамен қамтамасыз ету үшін түрлі бағдарламалар ұсынып отыр: пайызы төмен ипотека, кейін сатып алу құқығы бар жалға берілетін тұрғын үй сияқты мүмкіндіктер бар. Дегенмен олардың шарттарына мұқият қарасақ, көп жағдайда халыққа қолжетімсіз екенін көреміз. Кейбір бағдарламалардың тек аты ғана бар, жүзеге аспай отыр.
Мысалы, бұрынғы «Нұрлы жердің» орнына қабылданған «Тұрғын үй-коммуналдық инфрақұрылымды дамыту тұжырымдамасы» көпшілікке емес, тек тұрғын үй кезегінде тұрғандарға арналған. Ал көптеген өңірде кейінгі екі жылда бірде-бір нысан салынбаған. Себебі бағдарлама бойынша тек әкімдік ұсынған жаңа үйлерден баспана беріледі, бірақ ондай үйлерді салуға қаражат жоқ. Соның салдарынан кезек қозғалыссыз қалып отыр.
«7-20-25» бағдарламасы да тиімділігін толық көрсете алмады. Шарттары әдемі көрін­генімен, бастапқы жарнаның 20 пайызы тұрғындарға ауыр. Жаңа үйді жөндеуге қосымша қаражат керек. Бағдарламаға бөлінетін қаржы көлемі шектеулі болғандықтан, ипотекалық кредитке қол жеткізу қиын. Нәтижесінде, азаматтар құрылыс компаниясының қысымына түсіп, алдын ала салған қаражатын жоғалтып алуы да ықтимал.
Жастарға арналған аймақтық жобалар, мәселен «Алматы жастары», «Елорда жастары» және басқалары қағаз жүзінде тиімді көрінгенімен, қамтитын аудиториясы өте шектеулі. Оған тек мемлекеттік және әлеуметтік сала қызметкерлері қатыса алады. Ал жеке секторда істейтін, базарда сауда жасайтын немесе такси жүргізетін жастар мұндай мүмкіндіктен тыс қалып отыр.
Нарықтағы «Жасыл ипотека», «Ұмай» сияқты бағдарламалардың пайыздық мөлшерле­месі халық үшін тым жоғары. Жалға берілетін пәтерлердің 50 пайызын субсидиялау жобасы да күткендей нәтиже бермеді. Керісінше, ол түрлі айла-шарғы мен заң бұзушылықтарға жол ашып отыр. Мұндай жағдайда бюджет қаражатын тиімсіз бағытқа жұмсағаннан гөрі, ипо­текалық бағдарламаларды жетілдіруге бөлу әлдеқайда пайдалы.
Жастарға арналған тұрғын үй саясаты бірізді болуға тиіс. Әр өңір өз бетінше бағдар­лама ойлап тапқаннан гөрі, ел көлемінде ортақ әрі әділ жоба қажет. Ол барша жасқа, 35 жасқа дейінгі азаматтарға қолжетімді болуы керек. Мәселен, 5 пайыз алғашқы жарнамен және 5 пайыздық мөлшерлемемен ипотека рәсімдеуге мүмкіндік берілсе, тұрғындардың бас­панаға қол жеткізуі әлдеқайда жеңілдер еді. Сондай-ақ пәтерді тек жаңа үйден ғана емес, екінші нарықтан да алу мүмкіндігі қарастырылуы қажет. Ал «прописка» талаптарын алып тастау дұрыс шешім болар еді, себебі қазір жастар ата-анасының үйіне тіркелуге мәж­бүр.
Жұмыс істейтін жастарға ұзақ мерзімге, 15-20 жылға дейін жалдамалы пәтерді сатып алу құқығымен беру де маңызды. Мұндай жүйе жастардың әлеуметтік тұрақтылығын қамтамасыз етеді.
Әлеуметтік осал топтар үшін бөлек, тиімді шарттар қарастырылуға тиіс: 0 пайыз алғаш­қы жарна, 2 пайыздық мөлшерлеме мен төлем қабілетін растауды талап етпейтін жеңілдетілген ипотека. Бұл пәтерлерді бірінші және екінші нарықтан алу мүмкіндігі болғаны жөн. Қаражатты кезекке тұрған уақытына байланысты бөлу әділетті болады.
Тағы бір маңызды ұсыныс – алғашқы жарнаны зейнетақы қорындағы қаражатты жақын туыстар арасында аудару арқылы жинауға рұқсат ету. Бұл мүмкіндік көптеген отбасының баспанаға қол жеткізуін жеңілдетеді.
Тағы бір мәселе – табысқа шектеу қою. Яғни, отбасылық табыс адам басына шаққанда белгі­лі бір деңгейден аспауға тиіс. Бұл – тұрғын үйді шын мұқтаж жандарға беру үшін қажет шара.
Қорыта айтқанда, бүгінгі бағдарламалардың кемшілігі – халықтың нақты сұранысына сай келмеуінде. Тұрғын үй саясатын жүйелеп, артық жобаларды тоқтатып, қаражатты бірың­ғай тиімді бағдарламаға бағыттау қажет. Жастарды бөліп-жармай қамтитын, қол­жетімді шарттары бар ортақ жоба ғана елдің тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік береді.

P.S. Қорыта айтқанда, құрылыс қарқыны үдеп, жаңа үйлер пайдалануға берілсе де, екінші нарықта баға өсімі тежелмей тұр. Инфляция мен алдағы салық өзгерістері нарыққа қысым түсіріп отыр. Соған қарамастан, сатып алушылар жылжымайтын мүлікті ең сенімді инвестицияның бірі деп қабылдайтынын байқауға болады. Шілдеде тіркелген мәмілелер санының күрт көтерілуі халықтың баспанаға деген сұранысының жоғары екенін айқындады. Дегенмен әлі де болса халықты баспанамен қамтудың тиімді жолдарын қарастыру қажет екені анық, бұл ретте нарықта «көпіршік» тудырмаудың жолын қатар қарастыру аса маңызды