Баспана бағасы бақылауға көне ме?

Биыл 23 қаңтардан бастап зейнетақы жинағының бір бөлігін мерзімінен бұрын пайдалануға өтініш қабылдау басталды. Мемлекет басшысының бастамасымен қолға алынған бұл шапағатты шара баспана алуды аңсап жүрген көп адамның үмітін маздатты. Алайда өткен жылы пандемия салдарынан тұралап қалған тұрғын үй нарығына жан біте бастағаны сол еді, баға аяқ астынан шарықтап шыға келді. Осыған орай Президент Қасым-Жомарт Тоқаев Үкіметке жылжымайтын мүлік бағасын тұрақтандыруға бағытталған нақты шаралар қабылдауды тапсырды.

Баспана бағасы 15 пайызға дейін қымбаттады

Зейнетақы жинағын мерзімінен бұрын алуға ниеттілерден өтініш қабылдаудың алғашқы кү­нінде-ақ БЖЗҚ-ға 10 мыңнан астам өтініш түс­кен. Онлайн өтініштерді рәсімдеу үшін ашыл­ған enpf-otbasy.kz порталының жұмысы жүк­теменің көптігінен жиі істен шыққанымен, жи­нақтағы қаржысын алып үлгергендердің қара­сы аз емес. Мәселен, 12 ақпандағы жағдай бойын­ша 1 855,9 млрд теңге сомасына 115 608 өті­нім қабылданған. Оның ішінде 423,6 млрд теңге сомасына 78 074 өтінім өңдеуге қабыл­да­нып, мақұлданып үлгеріпті. Ұлт­тық банк төрағасы Ерболат До­саев­­тың дерегіне сүйенсек, азамат­тар алынған жи­нақтардың 87 пайызын тұр­ғын үй мә­се­ле­лерін шешуге, оның 45,5 пайы­зын – тұр­ғын үй сатып алуға (ипо­те­ка­сыз), 28,3 пайы­зын – ипотекалық қарыз бойын­ша бе­ре­шекті өтеуге, 10,5 пайызын – екінші дең­гейдегі банктерге бастапқы жарна үшін және Отбасы банкінде ипотека алуға, 2,3 пайы­зын жеке тұрғын үй құрылысын салу­ға, ипотеканы қайта қаржыландыруға, са­тып алу құқығымен жалдау шарты бойын­ша берешекті өтеуге жұмсауға ниетті екен. Қарап отырсақ, зейнетақы жинағы есе­бі­нен тұрғын үй нарығына құйы­латын қар­жы көлемі аз емес. Мұны біліп отырған сату­шылар ұрымтал сәтті пай­даланып қалу­ғ­а асық. Стратегиялық жос­парлау және ре­формалар агенттігі Ұлт­тық статистика бю­росының мәліметіне сүйен­сек, биылғы қаң­тар айында таза әр­ленген жаңа үйлердің рес­публика бойынша орта­ша бағасы 1 шар­шы метрі үшін 319 252 тең­ге болып, был­тыр­ғы желтоқсанмен са­лыс­тырғанда 3 пайыз­ға қымбаттаған. Ал абат­тандырылған үйді қайта сату құны 5 пайыз­ға, жалға алу ба­ға­сы 2,7 пайызға өскен. Бағаның бір ай ішінде күрт шарық­тауы үй алу үшін ақшасын тірнектеп жинап жүр­гендерді тығырыққа тіреді. Бұл мәселеге қа­ныққан Мемлекет басшысы жуыр­да Үкі­меттің кеңейтілген отырысында тұр­ғын үй төңірегіндегі дүрбелеңге, баға­ның негізсіз өсі­міне жол бермеуді тапсырды.

«Қазір бұл жайында барлық жерде жа­зып, жылжымайтын мүлік бағасының кө­те­рілу тенденциясы байқалғанын айтуда. Мем­­лекеттік органдар халықпен және құ­ры­­лысшылармен түсіндіру жұмысын жүр­гіз­гені маңызды. Нарықтағы алаяқтық опе­­­­рацияларды шектеу қажет», – деді Қасым-Жомарт Тоқаев.

Десе де, өз мүлкіме өзім қожамын деп са­тушылар бағаны қалағанынша құбыл­тып жатыр. Отандық риэлторлардың сөзінше, өткен жылдан бері жылжымайтын мүліктің қайталама нарығында баспананың тү­ріне қарай баға 15 пайызға дейін қым­бат­таған. Alef $it жылжымайтын мүлік агент­тігі­нің директоры Айкүн Тәжімбетованың пі­кі­рінше, тұрғын үй нарығының қазаны ел­дегі саяси-экономикалық оқиғалардан тыс­қары қайнай алмайды.

«Нарықтың кез келген түрі секілді жыл­жымайтын мүлік нарығы да іс жүзінде ел­де­гі саяси және экономикалық оқиғаларға өте тәуелді. Зейнетақы саласындағы ре­фор­ма бағаның өсуіне себеп болуы заңдылық. Бі­рақ менің ойымша, бұл уақытша құбылыс, өйт­кені зейнетақы жинақтарын БЖЗҚ шо­тындағы жеткілікті шекке байланысты көп­теген азаматтар пайдалана алмайды. Зей­нетақы жинағының бір бөлігін алған­дар­дың бәрі бірдей баспана сатып алуды көз­демейтінін де ескеру қажет», – дейді агент­тік басшысы.

Айкүн Тәжімбетованың сөзінше, бағаны көтергеннен үй сатушылар ұта қоймайды. Мәселен, Алматы мен Нұр-Сұл­­тандағы жылжымайтын мүлік нары­ғын­­дағы ұсыныс сұраныстан 10 есе артық. Екі қалада жылжымайтын мүлік нары­ғы­ның тенденциялары шамамен бірдей. Баға­да да айтарлықтай айырмашылық жоқ дей­ді маман. Нұр-Сұлтанда үй сатып алу­шы­лар үшін Алматы және Есіл аудандары ең тартымды аудандар саналса, Алматыда тұ­тынушылық сұраныс жөнінен Медеу, Бос­тандық және Алмалы аудандары көш бас­тап тұр. Ал Наурызбай және Алатау ау­дан­дары салыстырмалы түрде жаңа, онда кө­біне мемлекеттік бағдарламалар аясында са­лынып жатқан үйлер көп.

Күте тұрған дұрыс

Қазақстанның Біріккен риелторлар қауым­дастығы Талдау комитетінің тө­рағасы, DIXI жылжымайтын мүлік агент­ті­гінің директоры Нина Лукьяненконың пі­кірінше, зейнетақы жинағы түріндегі қо­сымша қаржылық ықпалдың бағаны кө­теріп жіберуіне таңғалудың қажеті жоқ. Өйт­­кені қазақстандық нарық психо­ло­гия­лық қысымға жиі ұшырайды дейді сарапшы.

«Зейнетақы жинағының бір бөлігін пай­далану мүмкіндігі туралы жаңалық қызу тал­қылана бастағалы сатушылардың көбі бас­пана бағасын 10-15 пайызға дейін кө­тер­ді. Меніңше, олардың бұл әрекеті сатып алу-сату шарттарының санын азайтады. Қым­бат бағаға үй сатып алғысы ке­ле­тін­дер­дің қатары көп болмасы белгілі. Баспана алу­ды көздеп жүргендер өз жоспарын кейін­ге қалдыруға мәжбүр болады, сал­да­ры­нан нарықта кейінге ысырылған сұра­ныстар көбейе береді. Өз тәжірибеме сүйе­ніп, бұл процесс ұзаққа созылмайтынын се­нім­мен айта аламын – ары кетсе 2-3 ай­дан соң сұраныс мәміле түрінде жүзеге аса­ды. Нәтижесінде, біз жыл ішіндегі на­рық­тың толқын тәрізді қозғалысын байқай ала­мыз: бастапқыда сатып алу-сату шарт­та­ры азайып, содан кейін қайта көбейе бас­тайды», – дейді Нина Лукьяненко.

«Отбасы банк» АҚ басшысы Ләззат Ибра­гимова да зейнетақы жинағын баспана алу­ға пайдаланғысы келетіндерге әліптің артын бағып, нарықтағы жағдайдың тұрақ­талуын күтуге кеңес берді.

«Екінші деңгейлі тұрғын үйлердің на­ры­ғы туралы сұраққа келер болсақ, баспана б­а­ғасы әрине, сатушының нарығына тәуел­ді. Баспана мәселесі қоғамда бірінші кезекке шық­қаннан кейін әрине, үй сататын адам­дар молырақ пайдаға кенеліп қалғысы ке­леді. Менің ойымша, аздап күте тұру керек. Уа­қыт өте келе нарық өзінің шынайы қал­пына оралады. Сұраныс пен ұсыныстар ол үшін теңесуі керек. Меніңше, осы жылдың ма­мыры мен маусымы аралығында баға мә­­селесі өткен жылғы деңгейге оралуы тиіс», – деді Ләззат Ибрагимова.

Ол сонымен қатар, зейнетақы жи­нағының бір бөлігін алып қойып, 45 күн­нің ішінде үй таба алмай қаламын деп алаңдаушылық білдірген азаматтарды са­бырға шақырды.

«Мұндай жағдайда 45 күннен кейін қа­­­­ражат жеке зейнетақы қорына қайта­ры­ла­ды. Ол үшін уайымдаудың қажеті жоқ. Одан кейін де қайта өтінім жіберуге әбден бо­ла­ды», – деп түсіндірді банк басшысы.

Баспана құнының қымбаттауы уа­қыт­ша құбылыс екеніне AERC кон­сал­тинг­тік қызмет департаментінің жетекшісі Әсем Құсайынова да сендірді.

«Соңғы мәлімет бойынша, 761 мың аза­мат зейнетақы қорындағы жинақ­тары­ның бір бөлігін мақсатты түрде пайдалана ала­ды. Олардың кейбірі баспанамен қам­тыл­ған адамдар. Ал тағы бірінде алуға бо­ла­тын сома 1-2 млн теңгеден аспайды. Бұл қар­жы, әрине, үй сатып алуға жетпейді. Тек ипо­теканың бастапқы жарнасы ретінде пай­далануға жарайды. Қалғандары қар­жыны басқа мақсатқа жұмсаса, тағы бірі жинақтарын мерзімінен бұрын алудан бас тартуы мүмкін. Сондықтан эконом са­на­тындағы тұрғын үй бағасы аз ғана уақытқа қым­баттап, қайта түседі. Себебі сатушылар жағдайды пайдаланып, табыс тауып қалуды көздейді», – деді сарапшы.

Маманның сөзінше, тұрғын үй ба­ға­сының қымбаттауы ипотека рә­сім­деу кезінде алғашқы жарна мөлшерінің өсуі­не алып келеді. Салдарынан жинақтан алын­ған қаражат несие рәсімдеуге жет­кіліксіз болады. Сондықтан баға біраз уа­қыт­тан кейін қайта түседі. Әсем Құсайынова тұрғын үй на­ры­ғындағы бағаның өсуіне зейнетақы жи­на­ғын мерзімінен бұрын алу туралы жаңалық қана емес, «7-20-25» және «Баспана Хит» бағдарламалары да айтарлықтай ық­пал етіп отырғанын жеткізді. Халыққа жеңіл­дік ұсынып отырған бұл жобалар сұра­нысты арттырды. Мәселен, Ұлттық банк дерегі бойынша 2020 жылдың қараша айын­да ипотекалық қарыздар мөлшері 27,8 пайызға артқан. Бір жылда несиелер сала­сында ипотеканың үлесі 2,3 трлн теңге бол­ды. Бұған мемлекеттік бағдар­ла­ма­лардың ықпалы бар екені талассыз.

Бағаны ұстап тұру үшін мемлекеттік бағдарламаларды пайдалану қажет

Қазақстан жылжымайтын мүлік фе­де­рациясының басшысы Ермек Мү­сіре­пов мемлекеттік тұрғын үй бағдарла­ма­лары бағаны өсіріп дабыл қаға бермей, ке­рісінше, оларды бағаны тұрақтандыру құ­ралына айналдыруға болады деп есеп­тейді.

«Әрине, тұрғын үй нарығына зейнетақы ақ­шасы құйылғаны жақсы, бірақ мем­лекеттік тұрғын үй бағдарламаларын енгізе оты­рып, оларды пысықтап, салдарын бол­жау керек. Негізінде, жылжымайтын мүлік­тің төртінші санаты (экономсанат) бойын­ша шаршы метрдің белгілі бір шегін, құнын бел­гілеу арқылы реттеуге болады, эконом са­наттағы үйлер негізінен несиеге және зей­нетақы жинақтарына сатып алынатыны бел­гілі. Бірақ шарттар тұтынушыны да, құ­рылыс жүргізушіні де қанағаттандыруы кер­ек. Оған қоса, халықтың көші-қоны көп бол­мауы үшін өңірлерде көбірек тұрғын үй салу қажет», – дейді Ермек Мүсірепов.

Жуырда Парламент Мәжілісінің де­путаты Аманжан Жамалов та Үкімет басшысы Асқар Маминге депутаттық сауал жолдап, қолданыстағы барлық мем­лекеттік ипотекалық бағдарламалар бойын­­ша шаршы метрге шекті баға бел­гі­леуді сұраған еді. Десе де, Жылжымайтын мү­­лік федерациясы басшысының айтуын­ша, екінші деңгейлі тұрғын үй нарығы ба­қы­лауға көнбейді. Ермек Мүсіреповтің сөзінше, дүр­бе­лең­ді тудырып отырған – екінші дең­гейлі тұрғын үйлерді сатушылар, олар өз мүлкінің құнын асыра бағалайды.

«Азаматтарға жүгінудің мәні жоқ. Егер мем­лекет тарапынан баға индексі реттелсе, он­да нарықтың өзі шаршы метрдің объек­тивті құнын шығарады. Дұрыс, бағаны ұс­тап тұру керек, өйткені бізде бастапқы жә­не екін­ші деңгейлі жылжымайтын мүлік асы­ра бағаланады. Баға үйлердің нақты құ­нына сәйкес келмейді», – дейді федерация бас­шысы.

Құрылыс компаниялары қаржылық есептілікті жарияласын

Ал қаржыгер Расул Рысмамбетов пре­зиденттің нарықтағы бағаны ұстап тұру туралы тапсырмасын орындау қиындық тудырмайды деп есептейді. Ол үшін, оның пікірінше, импорттық материалдарды сатып алуды қоса алғанда, құрылыстың өзіндік құнын анықтау қажет.

«Тұрғын үйді ипотека бойынша зей­не­тақы жинақтарына сататын құрылыс ком­паниялары қаржылық есептілікті, атап айт­қанда, алынатын мемлекеттік қаражат пен қарыздар көлемін жария етуі қажет. Со­дан кейін нарық бағасы бірден реттеліп, жыл­жымайтын мүлік үшін ақылға сый­майтын баға сұраушылар азаяды. Жақсы бә­секелестік болады. Бірақ сұраныс пен ұсыныс заңы әлі де бар. Құрылыс кезінде бел­гілі бір құрылыс материалының бағасы өсуі мүмкін. Мұнда ешкім ештеңе істей ал­май­ды. Бұл – нарық заңы», – дейді Р. Рыс­мам­бетов.

Президент тапсырмасының орын­далуына қатысты пікір білдірген BI Group құрылыс компаниясындағылар баға­ның негізсіз көтерілуіне жол бермейтіндерін алға тартты.

«Компаниядағы жылжымайтын мүлік­тің бағасы көптеген факторларға, соның ішінде экономикалық себептерге, мысалы, де­вальвацияға байланысты. Өз кезегінде, бұл жобаның өзіндік құнындағы елеулі үлес­ті құрайтын құрылыс және әрлеу мате­риал­дарының қымбаттауына әкеп соғады», – дейді  компания өкілдері.

BI Group-тың баспасөз қызметі жария­ла­ған дерекке сүйенсек, құрылыс ком­па­ниясының үй салуға жұмсаған шығындары бес жыл ішінде 83 пайызға өскенімен, дайын тұрғын үй бағасы 22 пайызға ғана кө­терілген.

«Бетон (М350) және минплиталар (П50) бағасы 2016 жылдан бастап 2020 жыл­ға дейін 57 пайызға өсті, газ блогы 52 пайыз­ға, цемент 72 пайызға қымбаттады. Ал арматура құны 150 пайызға өсті», – де­лінген компания хабарламасында.

Тұрғын үй нарығындағы сұраныс ие­сінің де, ұсыныс иесінің де өз уәжі бар. Ешкім ұтылғысы келмейтіні түсі­нікті. Алайда елдегі елең еткізер кез кел­ген саяси, эко­номикалық жаңа­лық­тың баспана ба­ға­сын негізсіз құбылта беруі – жақсылықтың ны­шаны емес. Бұдан ең әуелі үйлі болу үшін жылдар бойы тірнектеп ақша жинаған қара­пайым халық зардап шегеді. Сондық­тан ат­қарушы органдар нарықтағы ба­ғаны ұстап тұрудың оңтайлы тәсілдерін жолға қоюы қажет.

Серіктес жаңалықтары