Абылайхан САМАТДИН: ЕЛIМIЗДЕ ЖЕР YШ ЕСЕГЕ АРЗАНДАДЫ
Абылайхан САМАТДИН: ЕЛIМIЗДЕ ЖЕР YШ ЕСЕГЕ АРЗАНДАДЫ
Қазақстандағы пәтерлер мен үйлер бағасына экономикалық дағдарыс қалай әсер еттi? Үй сатып алуда алданып қалған азаматтар саны неге күрт артты? Риэлторлық қызметке арналған арнайы заң не үшiн қажет? Осы және басқа да сауалдарға жауап беретiн "Түркiстанның" бүгiнгi қонағы — Қазақстан риэлторлары бiрiккен ассоциациясының президентi Абылайхан Саматдин мырза.
– Абылайхан Саматдинұлы, 19- сәуiрде өткен кәсiби мерекелерiңiз құтты болсын! Негiзi Қазақстанда Риэлторлар күнi деген мерекенiң барын бұрын-соңды естiмеппiз. Аталған мейрамның тарихына тоқталсаңыз?
– 2007 жылы 19-сәуiрде Алматыда өткiзiлген риэлторлардың III құрылтайында кәсiби мерекенi 19-сәуiр деп белгiлеуге бiрауыздан шешiм қабылданды. Алғашқыда әрiптестерiмiздiң кейбiрi мұндай бастаманы көтеруге әзiр ерте екенiн айтса, кейбiрi керiсiнше, әлдеқашан уақыты жеткенiн көлденең тартты. Ақыры ойласа келе, көпшiлiктiң қолдауымен, кәсiби мейрам 19-сәуiрге белгiлендi.
– Қазақстан риэлторларының бiрiккен ассоциациясының алдына қойған басты мақсаттары қандай?
– Елiмiздегi Қазақстан риэлторларының ассоциациясы мен Риэлторлардың ұлттық ассоциациясының жуырда бiрiгуi отандық риэлторлар қозғалысының жаңа даму белесiне көтерiлгенiн көрсетедi. Мен әсiресе, РҰА президентi Сергей Погребняктың ынтымақтаса отырып, жұмыс iстеуге, бiрiгуге қатысты бiлдiрiлген ұсынысты түсiнiстiкпен қабылдағанына ризамын. Бiз дағдарыс кезiнде күшiмiздi бiрiктiрiп, Қазақстанның жылжымайтын мүлiк нарығында тер төгiп жүрген ең iрi риэлторлық компанияларды бiр арнаға тоғыстыру аса қажет екендiгiн түсiндiк. Қазақстан Риэлторларының бiрiккен ассоциациясы – кәсiби тұрғыда жетiлген риэлторлық құрылымдардың ашық, демократиялық, коммерциялық емес бiрлестiгi. Басты мақсатымыз – заңдық базаны дамыту жолымен, өркениеттi жылжымайтын мүлiк нарығын қалыптастыру. Осы орайда, "ҚР Риэлторлық қызмет туралы" заңын қабылдатуға ықпал ету аса маңызды. Бiз қабылдаған "ҚРБА мүшелерiнiң этикалық кодексi мен тәжiрибелiк стандарттары" кәсiби бiлiктiлiктi жетiлдiре түсуге ықпал етумен қатар жоғары деңгейдегi кәсiби стандарттарды айқындап, жылжымайтын мүлiк нарығындағы ҚРБА мүшелерiнiң өзiн-өзi ұстау ережелерiн айқындайды. Кодексте көрсетiлген нормаларды сақтау ассоциациясы мүшелерiнiң мiндетi әрi жүйелi түрде қадағаланып отырады. Сонымен қатар бiлiктiлiктi арттыру мақсатында Real Estate EXPO Arab Real Estate Festival – жылжымайтын мүлiк бойынша көрмелер, конференциялар, дөңгелек үстелдер, конгрестер мен форумдар ұйымдастырамыз. Бiз жылжымайтын мүлiк нарығындағы кез келген әрекет өркениеттi жолмен жүзеге асырылуын қалаймыз.
– Мысалы, қалай?
– Мысалы, еуропалық елдерде жекеменшiк иесi сатуға бекiнген үйiн сатып алушыға өзi көрсетпейдi. Ол үшiн риэлторлардың көмегiне жүгiнедi. Әрбiр сатылатын нысанда риэлторлық компанияның байланыс телефондары көрсетiлуi тиiс. Бiрiншi кезекте риэлторлар ұсынылатын қызметтiң сапасына жауап беруi тиiс.
– Ал "Риэлторлық қызмет туралы" заң не үшiн қажет?
– Бiрiншiден, бiз нарық заңына сәйкес өмiр сүремiз. Нарық заңы қоятын талаптар бар. Ал риэлторға жүктелетiн мiндет пен ереже қандай? Мұны ешкiм бiлмейдi. Сонда бiздiң мiндет сатып алу, қайта сатумен шектеле ме? Жоқ, әрине! Ережелер жүйеленiп, кәсiби тұрғыда сұрыпталуы керек. Риэлторлар қызметiн реттейтiн заңның жоқтығы риэлторлық әрекеттi жүзеге асыру барысында айтарлықтай қиындықтар туындатады. Заңның болмауы риэлторлар үшiн ғана емес, олардың қызметiн пайдаланатын тұтынушылар үшiн де қиын. Қазақстан аумағында риэлторлық қызметтi заңдық тұрғыда реттейтiн бiртұтас құжаттың қабылдануы риэлторлық қызмет нарығын дамытуда өте маңызды. Аталған заңның тұжырымдамасы ретiнде риэлторлар мен тұтынушылардың ара қатынасын жүйелеу басты қағида деп қарастырылуы тиiс. Сонымен қатар отандық жоғары оқу орындарында риэлторларды дайындайтын бөлiмдер ашуды да жоспарлап отырмыз. Қазақстанда риэлторларды дайындайтын арнайы оқу орындары жоқ. Алайда, Қазақстан Риэлторларының бiрiккен ассоциациясына мүше ARE, Umex, ЦКН, "Абсолют" сияқты агенттiктерде оқу бағдарламасын АҚШ-тың Риэлторлар академиясымен бiрiге отырып, түзiлген Риэлторлар мектебi жұмыс iстейдi.
– Риэлторлық қызмет көрсету Қазақстанда қашан басталды?
– Заң тiлiнде риэлтор – жылжымайтын мүлiк нысандарына қатысты шараларды жүзеге асыру саласында арнайы бiлiм алған маман. Ағылшын тiлiнде "realty" сөзi "жылжымайтын мүлiк" деген мағына бередi және "жылжымайтын мүлiктi сататын агент" деген ұғымға ие. Сөздiң шығу тарихы АҚШ-тағы Риэлторлардың ұлттық ассоциациясының құрылуымен тығыз байланысты. Ал бiз бен сiздiң ұғымызға салатын болсақ, риэлтор – жылжымайтын мүлiк нарығындағы жол сiлтеушi. Өйткенi, келiсiм-шарт жасасу барысында риэлтор қажеттi де маңызды ақпараттарды клиенттен жасырмай, керiсiнше, кездесетiн қиындықтарды бiрге шешуге ұмтылады ғой. Бұл қызмет түрi 90-жылдардағы делдалдық қызмет көрсетуден басталған. Бiздi отандық тұтынушылар риэлтор ретiнде ХХI ғасырда тани бастады. Ал ҚР "Риэлторлық қызмет туралы" Заң бiздiң кәсiби тұрғыда әрекет етуiмiзге жағдай жасамақ. Әрине, аталған құжатта тұтынушылар құқығына жете көңiл аударумен қатар атқарушы билiктiң түрлi органдарымен, басқа да мемлекеттiк ұйымдар және мекемелермен қоян-қолтық жұмыс жасайтын риэлторлардың да талаптарын назардан тыс қалдырмау керек. Әсiресе, риэлторларға келiсiмшарт жасасатын нысан мен аталған нысандарға қызығушылық танытқан тұлғалар туралы нақты ақпаратпен қамтамасыз ету мәселесi күн тәртiбiнде тұр. Сонымен қатар риэлторлардың жергiлiктi атқарушы билiкке өтiнiштер жолдаған кезiнде негiзге алатын риэлторлық қызметтi ақпараттық қамсыздандыру нормаларын анықтау да аса қажет. Бұл клиенттер мүддесiн қорғауда өте маңызды. Осы орайда, бiздiң ассоциация "Риэлторлық қызмет туралы" заң жобасында егер сату-сатып алу келiсiмшарты түзiлгеннен кейiн сатып алушыдан аса маңызды жағымсыз құжаттың құпия сақталғаны анықталатын болса, сату-сатып алу келiсiм-шартын заңсыз деп табу туралы арнайы бапты қосуды жоспарлап отыр.
– Сатып алушыдан құпия сақталмауы тиiс ақпараттарға не жатады?
– Мысалы, жылжымайтын мүлiк иесiнiң туберкулезбен ауыратыны немесе оның қайтыс болуы, сатылатын пәтерде бұған дейiн адам өлiмi болғаны, дау-жанжалға бейiм көршiлердiң көптiгi, өндiрiстiк кәсiпорындарға жақын орналасуы т.б. Заң жобасына енгiзiлуi мүмкiн тағы бiр бап – риэлтор жасаған әрбiр келiсiмшарттан төлеуi тиiс салыққа қатысты. Яғни, риэлтор салықтан жалтарған жағдайда қылмыстық жауапқа тартылуы тиiс. Дамыған елдердiң бiрқатарында сыйақы көлемi бiрыңғай – 3-5 пайыз және осы пайыздан салық ұсталады.
– Соңғы кездерi әсiресе, Алматыда алаяқтар көбейiп кеткен көрiнедi. Сiздiңше, мұның себебi неде?
– Алматы – елiмiздегi ең iрi мегаполис. Алданған үлескерлердiң басым бөлiгi де – Алматыда. Сонымен қатар Алматы ең үлкен мәдени орталық және бiлiм орталығы болып табылады. Осы себептi, жылжымайтын мүлiк нарығына тиесiлi шаралардың көпшiлiгi Алматыда жүргiзiледi. "Риэлторлық қызмет туралы" заң жобасы күшiне енсе, алаяқтарға жем болған отандастар саны күрт кемитiнi сөзсiз.
– Абылайхан Саматдинұлы, Қазақстандағы жылжымайтын мүлiк нарығындағы баға мәселесi қалай шешiлуде?
– Баға бүгiнде үш есеге дейiн төмендедi. Мысалы, кезiнде 150-200 мың долларға бағаланған жер қазiр 50-70 мың доллардың көлемiнде.
– Қазақстанның қай аймағында қымбатшылық белең алған?
– Елiмiз бойынша ең қымбат жылжымайтын мүлiк әрине, Алматыда. Әсiресе, "алтын шаршыдағы" нысандардың құны тым қымбат. Бұған дейiн Абай даңғылы мен Наурызбай батыр, Гоголь, Шәмшi Қалдаяқов көшелерiн "алтын шаршы" ретiнде қарастырып келген едiк. Бұл шеңбер қала ауқымының өсуiне байланысты бiраз кеңiдi.
– Алматыдан кейiнгi кезекте қай қалалар тұр?
– Астана, Ақтау, Атырау, Ақтөбе… Яғни, А-дан басталатын қалалардың бәрiнде жылжымайтын мүлiк қымбат. Соңғы үш қалада батыстық, қытайлық инвесторлар жұмыс iстейдi, мұнай мен газ өндiрiледi және халықтың әл-ауқаты жоғары. Бүгiнде Бурабайдағы, Қапшағайдағы жер учаскелерiнiң бағасы қымбаттай бастады. Сонымен қатар Шымкентте, Таразда баға өсiмi байқалады.
– Пәтерлердi жалға алу құны да қазiр үш есеге арзандай бастады ма?
– Менiңше, жалға алу бағасы үш есеге емес, екi есеге төмендедi. Бұрын бизнес орталықтардағы пәтерлердiң әр шаршы метрiн 50 долларға жалға берсек, қазiр 25 доллар тұрады. Қала орталықтарындағы бiр бөлмелi пәтерлердi 1500 долларға жалдасақ, бүгiнде олардың құны 750-800 долларға түстi.
– Жылжымайтын мүлiк нарығында жалпы құны 45 млн. теңгеден жоғары тұратын келiсiмшарттарды салық органдары бақылауға алу мәселесi қозғалуда. Бұл риэлторлардың қызметiне қалай әсер етпек?
– 45 млн. теңгеге қатысты жасалған қаржы мониторингi сiрә, бүгiнгi таңда өте маңызды шығар. Өйткенi, қалталары қалың отандастарымыздың көпшiлiгi ақшаларын шекара асыра бастады. Қазiр Чехия, Бiрiккен Араб Әмiрлiктерi, Испания, Түркия, Ресей де Қазақстанға қарағанда, анағұрлым арзан тұратын нысандар бар. Сыртқа кететiн ақша ағыны ұлттық экономикамызға керi әсер етпес үшiн шет елдерге жөнелтiлетiн қаражатты бақылап отырған дұрыс. Оның үстiне, салық органдарының бақылауы уақытша ғана.
– Қалталы қазақстандықтар көбiнесе қай елдерден пәтер немесе үй сатып алуда белсендi?
– Бiрiншi кезекте Бiрiккен Араб Әмiрлiктерi тұр. Жыл сайын мұнда шамамен, 100-150 мың қазақстандық демалады. Араб риэлторлары демалушылар арасында үгiт-насихат жүргiзуде өте белсендi. Олардың өздерiне тән ережелерi, заңдары бар. Соған қарамастан, олар адамдарды қызығушылығын оятып, елiктiре алады. Мен Испанияда болғанда танымайтын бiреулер жақын келдi де, «егер бiздiң мекемемiзге келсеңiз, 100 еуро көлемiнде тегiн қызметке сертификатқа ие боласыз» дедi. Олар айтқан жерге келгенде, бассейн, сауна, балаларға арналған әртүрлi көңiл көтеретiн орындар тегiн жұмыс iстейдi. Сiздiң жолдасыңыз не жұбайыңыз тегiн демалып жатқанда, әлгi риэлторлар сiздi Испаниядан үй немесе кез келген жылжымайтын мүлiк сатып алуға үгiттеуге кiрiседi. Бiздiң ассоциация Қазақстан азаматтарының ақшаларын отандық жылжымайтын мүлiк нарығына салуына және шетелдiк инвесторларды Қазақстанға тартуға ықпал етуге тырысуды мiндет деп бiлемiз. Сонда ғана қазақстандық экономика өркендей бермек.
– Әңгiмеңiзге рахмет!
Әңгiмелескен Нәзия ЖОЯМЕРГЕНҚЫЗЫ
