Тұрғын үй нарығында түйткіл көп

Ұлттық статистика бюросы тұрғын үй нарығындағы бағаларға қатысты жаңа де­рек­терді жариялады. Ресми мәліметке сүйенсек, жаңа үй бағасы бір жыл ішінде 19,6 пайыз, қайталама нарықтағы баға 26,4 пайыз өскен. Ал тұрғын үй жалдау бағасы 20,8 пайыз қым­баттапты. Дегенмен маусым айынан бері баға өсімінің біраз тежелгені де байқалып отыр. Бұған дейін құрылыс материалдары нарығындағы түйткілдер туралы жазған бо­ла­тынбыз. Сол кезде материалдардың қымбаттауы тұрғын үй бағасының одан әрі өсуіне ықпал етуі мүмкін екені айтылған еді. Енді тұрғын үй нарығындағы ахуалға шолу жасасақ. Жаңа үй жеткіліксіз, тұрғын үй тапшы Қаңтар оқиғасынан кейін олигополия жайлаған салалардың бірі ретінде сыналғандардың қатарында осы құрылыс саласы болды. «Құрылыс олигархтары да жоғары кабинеттерге кіре алатынын пайдаланып, өз жобаларын жүзеге асыру үшін артықшылықты-при­­вилегиялы шарттарға қол жеткізетінін», «олар­дың қатарына кімдердің кіретіні аты-жөніне дейін бел­гілі» екені сол кезде айтылған еді. Сонымен қатар са­лынған құрылыстың сапасы сын көтермейтіні де ес­кертілді. Осы сыннан кейін Үкімет саланы ретке кел­тіру үшін ұсыныстар мен тетіктер әзірлеп жат­қанын мәлімдеген болатын. Бұған дейін де саладағы көп түйт­кілді шешу үшін Үкімет сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметін бақылауды автоматтандыруға, сондай-ақ тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық және құрылыс саласын цифрландыруға кіріс­кен еді. Жауапты ведомство жұмыс бір­тіндеп, жүйелі түрде жүзеге асатынын мәлімдеген. Ұлттық заңнамаға өзгеріс ен­гізу, нақтырақ айтсақ, құрылыс саласын рет­теуге, цифрлық технологияларды ен­гізуге, құрылыс жұмыстарының сапасын жақ­сартуға бағытталған заңнамалық өз­герістер қабылданатыны да жыл ба­сын­да айтылған еді. Шаралардың тағы бір бағыты – үш жылдан бері сөз болып ке­ле жатқан еQurylys құрылыс саласын жүр­гізу порталы қолданысқа енгізіліп, жаңа оператор құрылатыны белгілі бол­ды. ИИДМ мәліметінше, Министрлер ка­бинеті еQurylys порталының опера­торы ретінде «ҚазҚСҒЗИ» АҚ-ны бекітті. Осы тетік арқылы елдегі барлық құрылыс «бір терезе» қағидаты бойынша ұйым­дас­тыруға кірісуі керек болатын. Былтыр елімізде 17 миллионнан ас­­там шаршы метр тұрғын үй пай­далануға берілген. Бұл 2020 жылғыға қара­ғанда 11,4 пайызға артық. Жалпы, жаңа үйлердің құрылысына 2,4 триллион тең­геден астам қаражат жұмсалыпты. Ғимараттың санына қарай есеп­тей­тін болсақ, ел бойынша барлығы 43,5 мыңға жуық тұрғын үй тапсырылған, оның ішінде 1 712 көп пәтерлі үй (151 192 пәтер), 41 688 жеке меншік үй және 82 жа­тақхана пайдалануға беріліпті. Бір қарағанда, құрылыс қарқынды жүріп жатқандай көрінгенімен, елі­мізде тұрғын үй қорының жеткілік­сіздігі байқалады. Соның ішінде, қалалар мен елді мекендер арасында үлкен тең­сіздік аңғарылады. Отандық тұрғын үй қорының жалпы ауданы 373 миллион шар­шы метр десек, тұрғын үйдің жарты­сынан көбі қалаларда шоғырланған, бұл ретте қаладағы жылжымайтын мүліктің 40 пайызға жуығы үш мега­по­лиске – Нұр-Сұлтан, Алматы және Шым­кентке тиесілі. Аймақтарда тұрғын үй ны­сандары жет­кі­ліксіз. 2021 жылдың қорытындысына сүйен­сек, жаңа үйлер Шымкент қала­сын­да ең көп салыныпты, өсім – 56 пайыз. Одан кейін Қарағанды (+25.2 пайыз) жә­не Павлодар (+22.8 пайыз) облыс­тарын­да байқалды. Пайдалануға берілген аумақ бойын­­­ша елорда көш бастап тұр. Мұнда был­тыр 3,2 миллионнан астам шар­шы метр, ал Алматы қаласында – 2,6 мил­­лион, Маңғыстау облысында 1,2 мил­лионнан астам шаршы метр пайдалануға беріліпті. Ал ең төменгі көрсеткіш Солтүстік өңір­лерде байқалып отыр. Мәселен, Солтүстік Қазақстан облысында 351 мың шаршы метр, Қостанай облысында 450 мың шаршы метр қолданысқа өткен. Павлодар облысында құрылыс қарқыны бойынша оң нәтиже байқалғанымен, 457 мың шаршы метр ғана қолданысқа өткен. Бұл – екінші жағынан еліміздің Солтүстік аймақтарындағы күрделі демографиялық ахуалмен де байланыстыруға болады. Бірнеше жыл қатарынан аталған аймақта туу көрсеткішінің өспей, басқа елге, басқа аймаққа көшіп кеткендер санының ке­мі­мей тұрғанын айтып өту керек. Эмиг­ра­ция толқынының жиілеп кетуіне баспана мә­селесі де ықпал ететіні айтылып жүр­ген мәселе. Тұрғын үй қорының жетіспеу­шілі­гін сондай-ақ халықтың тұрғын үй­мен қамтамасыз етілуі жөніндегі ста­тистика да растайды, бұл көрсеткіш ар­қы­лы елдегі бір тұрғынға қанша шаршы метрден келетіні анықталады. БҰҰ ха­лық­аралық стандартына сәйкес көрсет­кіш кемінде 30 шаршы метр болуға тиіс, ал елімізде ол 22,6 шаршы метр деген де­рек бар. Бұл көрсеткішті стандарт дең­гейге жеткізу үшін тағы 180-200 миллион шаршы метр тұрғын үй салу қажет. Ал Үкімет 2025 жылға дейін тек 103 миллион шаршы метр тұрғын үй салуды жоспарлап отыр. Егер халықтың өсімін және құры­лыс саласындағы қарқынды ба­ғам­дасақ, тұрғын үй тапшылығы әлі біраз жыл сақталатын сияқты. Оған қоса нарық­тағы аспандап бара жатқан баға үй алуды одан әрі қиындатып отыр. Осыған байланысты Үкімет құры­лыс компанияларына көбірек тұрғын үй алаңын тұрғызуға мүмкіндік бере­тін және тұрғындар үшін баспананы қолжетімді ететін тетіктерді ойластыруы қа­жет. Мұндай тетіктің бірі ипотека са­налады. Дегенмен жеңілдігі жақсы бағ­дар­ламалар көбейген сайын, нарықта баға да шарықтап кететіні анық. Қымбатшылық – жүйесіздіктің айнасы Былтырғы шілдеден бері жаңа тұр­ғын үй бағасы 19,6 пайыз өскен. Қай­талама нарықтағы өсім одан да жо­ғары – 26,4 пайыз. Ал бір айдың ішінде, яғни биылғы шілде мен маусым аралы­ғында жаңа үйлердің бағасы 0,5 пайыз, ал қолданыстағы пәтерлерді қайта сату бағасы 0,8 пайыз қымбаттаған. Өңірлер бойынша жаңа салынған тұрғын үйлер Ақтөбе қаласында қат­ты қымбаттаған, жылдық өсім – 32,5 пайыз, Нұр-Сұлтан қаласында – 27,6 пайыз, Өскеменде 26,1 пайыз өскен. Ал қай­талама нарықтағы қымбатшылық Қы­зылорда қаласында (44 пайыз), Өске­менде (43,7 пайыз), Талдықорғанда (43,4 пайыз) және Нұр-Сұлтанда (41,3 пайыз) байқалып отыр. Қайталама нарықтағы бағаның өсуі­не әуел баста айтып өткен жаңа үйлердің тап­шылығы себеп. Жаңа үйлердің көбі іргетасы қаланып жат­қаннан бастап-ақ сатылып кетеді. Яғни, сұраныс көп, жаңа құрылыстың аздығы сатып алушыларды қай­талама нарыққа жүгінуге мәжбүр етеді. Ал жылжымайтын мүліктің иелері бағаны қалағанынша белгілейді. Яғни, тұрғын үй нарығындағы бағаның тұрақтамауының бірінші се­бебі – сұраныстың жоғары болуы. Қазір ха­лық үшін ең тиімді болып отырған бағ­дарлама – «7-20-25» бағдарламасы жыл соңына дейін аяқталады деген дерек бар. Әлі де жарты қаржысы игерілмеген бағдарламаны пайдаланып, үй алғысы кел­гендер қатары көбеюі ықтимал. Зей­не­тақы шотында артық қаражаты бар­лар­ға бұл – тіпті тиімді тетік. өткен жыл­­­ғыға қарағанда биыл зейне­тақы шо­­тындағы артық қаражатты жыл­жы­майтын мүлік алу үшін жұмсағандар саны едәуір азайған екен. Оған жинақты пай­даланудың жеткілікті шегінің кө­терілуі себеп болды. Мәселен, БЖЗҚ бас­пасөз қызметі келтірген ресми мәліметке сүйенсек, мамыр айында салымшылардан 2,4 мыңнан астам өтініш түскен, бұл наурыз айындағы рекорд көрсеткішпен салыстырғанда 360 есе аз көрсеткіш. 2021 жылы қазақстандық жылжы­майтын мүлік нарығы үшін өсім жылы болды: сатып алу, сату көлемі, баға да өсті. Нәтижесінде, 2022 жылдың басында тұр­ғын үйге берілген қарыз көлемі 3,3 трил­лион теңгеден асқан. Бұл 2021 жылдың сәйкес мерзімімен салыстырғанда 1 трил­лион теңгеге артық. Шынында да, соң­ғы 10 жыл ішінде нарықта қазақ­стандықтар тұрғын үй сатып алу үшін қаражат тарта алатын қосымша құралдар іс жүзінде болған жоқ. Мемлекеттік бағ­дар­ламалар жеткіліксіз болды. Алайда бұл бастама алыпсатарлардың толқынын тудырды. Құрылыс салушылар мен жылжымайтын мүлік иелері тұрғын үйге сұраныстың өскенін көріп, бағаны көтере бастады. Нарық 2022 жылғы 1 сәуірден кейін, зейнетақы жинақтарын алу үшін керек жеткілікті шекке байла­ныс­ты жаңа ереже күшіне енгенде ғана тұрақ­тала бастады. Жалпы, өткен 2021 жыл пәтер бағасы сан рет құбылған жыл ре­тінде есте қалатын сияқты. Жылдың ба­сында зейнетақы жинағының бір бөлі­гін үй алу үшін пайдалану мүмкіндігі пә­тер бағасын 15-тен 30 пайызға дейін өсі­ріп жіберді. Осылайша, халық игілігі үшін іске асуы керек болған бастама, ке­рі­сінше жағдайды шиеленістіріп жібер­ген­дей болды. Осы кезде «Отбасы банк» бас­шысы Ләззат Ибрагимова бұл бастап­қы кездегі дүрбелең, біраз уақыттан соң баға өткен жылғы көрсеткіштерге қайта оралады, күту керек екенін айтқан еді. Де­генмен бұл болжам теріске шықты. Ал биыл баспана бағасының арзан­дай­тынына бұрынғы Индустрия және инф­рақұрылымдық даму министрі Бей­біт Атамқұлов та сенімді болған еді. Қайталама нарықтағы үйлерге сұра­ныстың өсуіне «Отбасы Банкінің» бағ­дарламалары да ықпал етіп отыр. Бірден 50 пайыз жарна енгізіп, үй алу тетігін баспана алушылар ғана емес, үйін сат­қан­дар да пайда көзіне айналдырған. Үшіншіден, құрылыс материалдары өндірісінің кенжелеп қалуы да нарықтағы бағаға айтарлықтай әсер етіп отыр. Саладағы импорттың үлесі өте жо­ғары. Отандық өндірушілер ішкі нарық­тағы сұранысты жаба алмайды. Құрылыс материалдарының кейбір түрлері бойын­ша импорт 80 пайыздан асып кеткен. Мы­салы, әйнек толығымен шетелден ке­ле­ді. Әрине, бұл экономиканың жай-күйі­не теріс әсер етеді, өйткені импорт­тың жоғары үлесі бизнеске, халыққа және ұлттық валютаға қысымды күшейте оты­рып, елдің сауда теңгеріміне әсер ете­ді. Былтырғы 11 ай қорытындысы бойын­ша елімізде құрылыс материалдарының өн­дірісі 9,2 пайызға өсіп, 820,2 миллиард тең­геге жеткен. 2025 жылға дейін Қазақ­станда құрылыс материалдарын өндіре­тін 165 жаңа зауыт пен фабрика салу көз­деліп отыр деген мәлімет бар. Де­ген­­мен бұл қадамдар нарықтағы ахуал­ды реттеуге сеп болады деу қиын. Жалақының «жартысына» жалдайсыз Сұраныс көп, үй тапшы, мүмкіндік аз дедік. Мұндай факторлар, әл­бет­­те пәтер жалдап тұратындардың қа­тары көбеюіне ықпал етеді. Былтыр осы уақытта Алматыда пә­тер жалдау бағасы күрт қымбатта­ған болатын. Ізін ала Нұр-Сұлтанда да ба­ға шарықтап шыға келді. Жалға бері­ле­тін тұрғын үй құны екі ай ішінде 30 пайыз­ға өскен. Бағаның өсуі, ең алдымен қалаға ағылған студенттерге үлкен мәселе болған еді. Оқу жылы басталарда пәтерақының қымбаттауы үйреншікті жағдай болғанымен, сол кезде баға мүлде шарықтап кетті. Биылғы мәліметтерге сүйенсек, үйді жалға алу өткен жылмен салыс­тырғанда 20,8 пайыз, алдыңғы аймен салыстырғанда 0,4 пайызға өскен. Күзге қарай баға одан әрі өсуі ықтимал, себебі сту­денттер қалаға ағылатын уақытта дел­далдар да білек сыбана іске кіріседі. Тыр­нақшаның ішіндегі риэлторлардың да дәурені жүреді. Еліміздегі жылжымайтын мүлік нарығында риэлтор мәселесі де әлі шешімін таппаған түйткіл болып тұр. Расымен де, қазір өздерін риэлтормыз деп таныстырып, алдап кетіп жатқандар аз емес. Оған қоса, пәтерақының өсуімен қа­тар олардың да сұрайтын ақысы есе­леніп, жұмыс істеу тәсілі өзгерген. Қазір елордада бір бөлмелі пәтерді жал­ға алу құны орташа жалақының жар­тысына жеткен. Ал орташа жалақының өзі, шын мәнінде орташа жалақы емес­тігін сарапшылар бірнеше рет айтқан еді. Жалпы, нарықтағы ахуал осын­дай. Алда қандай өзгеріс болуы мүм­кін, нарықта сұраныс азайғанын ай­­тып өттік, бұл өзгеріс бағаға қалай әсер етпек? Дәулет МҰҚАЕВ, экономист: «Үй арзандайды» деген – жалған үміт

– Үй арзандамайды, себебі құрылыс материалдары қымбат. Өткен жылдармен салыстырғанда цемент, бе­тон, арматура – бәрі қымбаттаған. Кірпіштің өзінің баға­сы біршама өскен. Сондықтан үй арзандайды деген сенім жал­ған үміт десек, артық емес. Құрылысшылардың айлығы да өскен. Жыл басынан бері құрылыс секторында жұмыс істейтін азаматтардың ресми табысы 32 пайызға өскен. Ал құры­лыс компаниялары айлықты үйді сатқан табысынан беретіні белгілі ғой. Үй арзандайтын болса, олардың жалақысын қысқарту керек болады. Азық-түлік өнімдері де қымбаттап жатыр. Бәрі өзара байланысты. Халықты әрине, дүрліктіргім келмейді, бірақ осы күзге таман теңге құнсыздануы мүм­кін. Ал ақшамыз құнсызданып, доллар өскен жағдайда, шетелден тасымалданатын тауар­лар да қымбаттайды. Рубльдің өзі өсіп кетті. Тұрғын үй нарығында сұраныс азаюы мүмкін, бірақ ол тұрғын үй нарығындағы бағаның арзандауына еш әсер етпейді.

Қорыта айтқанда, үй бағасы арзандамайды, бірқалыпты ұстап тұру мүмкін бе, жоқ па, ол да үлкен сұрақ. Себебі аспандаған бағаның астарында қордаланған сан мәселе жатыр...

Серіктес жаңалықтары