Бірнеше жыл қатарынан түспеген баспана бағасының қарқыны бәсеңдей бастаған секілді. Сарапшылар алғаш рет тұрғын үй арзандауы мүмкін екенін сенімді түрде айта бастады, олар тіпті кей сегменттегі баға 30-35 пайызға дейін арзандауы мүмкін деген болжам жасап отыр. Тұрғын үй нарығында қандай өзгеріс бар? Оған не әсер етіп отыр? Баға ары қарай арзандай бере ме?
Бір шаршы метр – 614 мың теңге
Мамырдың қорытындысы бұл болжам негізсіз емес екенін көрсетеді. AERC талдауында да елімізде жаңа үйдің орташа бағасы бір айда 0,9 пайызға төмендегені айтылады. Әсіресе, эконом-класс сегментінде баға түскені айқын байқалып отыр. Мұндағы бағалар сәуірдегімен салыстырғанда орта есеппен 10,1 пайызға арзандаған. Элиталық тұрғын үй сегментінде де 3 пайыздық төмендеу тіркелді. Жалпы алғанда, тұрғын үй бағасы-ның өсу қарқыны бәсеңдеп, кейбір өңірлерде нақты төмендеу үрдісі байқала бастады.
Аймақтар мен мегаполистер бойынша сараласақ, елорда әлі де жаңа тұрғын үй құны ең қымбат қалалардың бірі болып қалып отыр. Мамырда Астанадағы жаңа үйдің орташа бағасы бір шаршы метріне 734 мың теңгеден асты. Сәуірдегіге қарағанда 0,2 пайызға төмендеген. Болмашы ғана арзандаса да, баға тұрақтала бастаған секілді. Ал Алматыда жағдай басқаша. Ресми статистика бойынша жаңа үй бағасы бір айда 2,3 пайызға өскен. Бірақ нарықтағы нақты мәмілелерге қарасақ, құрылыс компаниялары мен сатушылар тарапынан жеңілдік көбейген. Мәселен, Krisha.kz деректеріне сәйкес, Алматының Медеу ауданындағы үш бөлмелі жаңа пәтерлердің бағасы мамырдың ортасынан бері 4,5 миллион теңгеге дейін арзандаған.
Бір айдағы жалпы баға динамикасы 0,3 пайызға төмендегеніне қарамастан, жылдық көрсеткіш әлі де жоғары. Ұлттық статистика бюросының деректеріне сәйкес, мамырда ел бойынша бастапқы нарықтағы тұрғын үйдің бір шаршы метрі орта есеппен 614 мың теңгеге жеткен. Бұл – өткен жылғы осы кезбен салыстырғанда 14,5 пайызға жоғары көрсеткіш. Яғни, нарықтағы негізгі өзгеріс алдағы уақытта байқалуы мүмкін.
«Құрылыс компаниялары күрделі кезеңде...»
Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов LS порталына берген сұхбатында тұрғын үй нарығы айтарлықтай «салқындап» келе жатқанын айтқан болатын. Оның пікірінше, мәмілелер саны азайып, пәтерлердің сатылу мерзімі ұзарып, сатылмаған тұрғын үй көбейіп жатыр. Осындай жағдайда нарықтың кей сегменттерінде кейінгі жылдардағы шекті деңгейлерден 30-35 пайызға дейін төмендеуі мүмкін.
Осыған ұқсас пікірді құрылыс нарығындағы ірі ойыншылар да айтып отыр. BI Group холдингінің басшысы Айдын Рахымбаев New Vision 2026 форумында кейінгі алты ай бойы құрылыс қомпанияларында сатылым төмендегенін мәлімдеді. Оның айтуынша, бұл жағдай жақын арада өзгермейді және нарықтағы күрделі кезең тағы 12-18 айға созылуы ықтимал.
Жалпы, бағаның түсуіне ең алдымен сұраныстың әлсіреуі әсер етіп отыр. Мамырда тұрғын үй сатып алу-сату мәмілелерінің саны бір айда 13,5 пайызға, ал өткен жылғы мамырдағымен салыстырғанда 10,5 пайызға азайған. Барлығы 30,4 мың мәміле тіркелген. Бұл нарықтағы белсенділіктің төмендеп келе жатқанын көрсетеді.
Нарыққа жанама қысым түсіріп отырған тағы бір фактор – тұрғын үй қаржыландыру жүйесіндегі өзгерістер. Маусымнан бастап «Отбасы банк» аралық қарыздар бойынша бірыңғай 8,5 пайыздық мөлшерлеме енгізді. Банк мұны жүйені жеңілдету мақсатында жасалған қадам деп түсіндіргенімен, кейбір сарапшылар бұл шешім тұрғын үй сатып алуды кейінге қалдыруы мүмкін деп есептейді. Сонымен қатар зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын пайдалану талаптарының қайта қаралуы да тұрғын үй нарығына әсер етуі ықтимал.
Алда қандай өзгеріс болуы мүмкін?
Дегенмен сарапшылар тұрғын үй бағасы барлық өңірде түседі деген тұжырым жасаудан аулақ. Мәселен, AERC талдауына сәйкес, нарықтағы жағдай әр қалада әртүрлі қалыптасады. Кейбір өңірлерде баға төмендесе, басқа қалаларда сұраныс пен ұсыныс теңгеріміне байланысты тұрақтылық сақталуы мүмкін. Мысалы, мамырда Көкшетауда жаңа үй бағасы 16,7 пайызға, Таразда 5,8 пайызға өскен. Сарапшылар Аяжан Тоқтарғазы мен Даулет Тәліповтің талдауынша, жаңа тұрғын үй нарығы жақын арада қалыпты әрі баяу өсім кезеңіне өтуі ықтимал. Олардың пікірінше, мамырдағы көрсеткіштер нарық белсенділігінің төмендей бастағанын аңғартады. Бағалар жылдық есепте өскенімен, ай сайынғы динамика әлсіреп келеді. Сарапшылар тұрғын үй нарығына әсер ететін негізгі факторлардың бірі ретінде «Отбасы банктің» жаңа шешімін атап өтеді. Одан бөлек, жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар мен «Наурыз» бағдарламасы сұранысқа белгілі бір деңгейде қолдау көрсетіп отырғанымен, аралық қарыз мөлшерлемесінің өсуі тұрғын үй нарығындағы баға өсімін тежейтін факторлардың біріне айналуы мүмкін.
Сарапшылар назар аударған тағы бір мәселе – зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын пайдалану шарттарының өзгеруі. Еңбек және халықты әлеуметтік қорғау министрлігі ең төменгі жеткіліктілік шектерін есептеу әдістемесін жаңартты. Енді есептеу кезінде салымшының жасы, зейнетке шығуына дейінгі кезең, болашақ төлемдер көлемі және инвестициялық табыс секілді көрсеткіштер ескеріледі.
Сарапшыларының болжамынша, жалпы нарық бұрынғыдай қарқынды өсімнен гөрі қалыпты даму кезеңіне өте бастайды.
Асaн ҚҰРМАНБЕКОВ,
Halyk Finance сарапшысы:
Екінші нарық сұранысқа тым сезімтал
– Мамырда тұрғын үй нарығында әркелкі динамика сақталды. Бастапқы нарықта тұрғын үй бағасының жылдық өсімі инфляция деңгейінен жоғары болып қалды, алайда айлық өсімнің баяулауы сұраныстың біртіндеп азайып келе жатқанын көрсетеді. Екінші нарықта бағалар айлық есепте төмендеді, ал жылдық өсім тұтыну инфляциясының деңгейіне жуық болды. Мұндай жағдай жаңа тұрғын үй құрылысының өзіндік құнына түсетін қысымның сақталуына, салық және реттеу өзгерістеріне, сондай-ақ қымбат несие мен нарықтағы белсенділіктің төмендеуі аясында сатып алушылардың сақтық танытуына байланысты қалыптасып отыр.
Біздің ойымызша, жыл соңына дейін тұрғын үй нарығындағы баға өсімі өткен жылмен салыстырғанда анағұрлым баяу болады. Жаңа тұрғын үй нарығындағы бағаларға құрылыс шығынының өсуі, салықтағы өзгерістер мен құрылыс компанияларына қойылатын талаптардың күшеюі әсерін жалғастырады. Оның ішінде 1 шілдеден бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексінің ықпалы да бар. Сонымен қатар сұранысқа несиенің қымбат болуы, зейнетақы жинақтарының ең төменгі жеткіліктілік шектерінің жаңартылуы және қарыз алушылардың төлем қабілетін бағалаудың қатаңдауы қысым түсіреді.
Нәтижесінде, біздің бағалауымыз бойынша, екінші жартыжылдықта жаңа тұрғын үй бағасының өсімі тұтыну инфляциясының деңгейіне жақын болады. Тұрақты сұраныс сақталған кей қалаларда ғана бұл көрсеткіш уақытша жоғары болуы мүмкін. Жаңа тұрғын үй нарығын құрылыс құны мен жеңілдетілген бағдарламалар қолдап, сұраныстың бәсеңдеуі екінші нарыққа қаттырақ әсер етуі ықтимал.
Осылайша, тұрғын үй нарығындағы баға өсімі бұрынғыдай емес, қалыпты ырғаққа түскен секілді. Сарапшылардың бағалауынша, нарыққа құрылыс шығындарының өсуі мен жаңа реттеуші талаптар әсер етіп отырғанымен, қымбат ипотека, зейнетақы жинақтарын пайдалану мүмкіндіктерінің шектелуі және сатып алушылар белсенділігінің төмендеуі сұранысты тежейді. Сондықтан биыл тұрғын үй бағасы жаппай қымбаттайды деген болжам жоқ. Керісінше, бастапқы нарықта баға өсімі инфляция деңгейіне жуықтай түссе, екінші нарық сұраныстың әлсіреуіне көбірек тәуелді болады.