Өткен аптада Мемлекет басшысы Құрылыс кодексіне қол қойды. Бұл құжат еліміздің құрылыс саласын бір ізге келтіріп, ары қарай дамытудың жүйелі ережелерін нақтылап, бекіту үшін қабылданып отыр. Кодекс мемлекеттік органдар, депутаттық корпус және бизнес-қауымдастық қатысқан ұзақ әрі мазмұнды жұмыс нәтижесінде құрастырылған. Құжатты әзірлеуге 2 жыл уақыт кеткен.
Сонымен, Құрылыс кодексінің жаңалығы не? Не өзгереді? Бұл құжат тұрғын үй бағасына әсер ете ме?
Құрылыс басқармасы «бір терезе» рөлін атқарады
Ең алдымен, Кодекске сәйкес құрылыс процесі цифрлық экожүйеде жүзеге асырылатын болады: мемлекеттік құрылыс басқармасы «бір терезе» рөлін атқарып, барлық құрылыс субъектілері үшін ақпарат ашық болады.
Республикалық және жергілікті деңгейде сәулет-құрылыс бақылауы күшейтіледі, жоспарлы инспекциялар мен жедел араласу тетіктері нақтыланады. Мысалы, заңсыз, реттелмеген құрылыс салған мердігерлер қатаң жауапқа тартылады: заңсыз құрылыс жүргізгендермен қатар рұқсат берген шенеуніктер де қылмыстық тергеуге алынып, тұрғындардың талап-тілектері де толық назарға алынатын болады.
Кодекс бойынша экологиялық және технологиялық қауіпсіздікті жақсарту шаралары айқындалды. Алдымен сейсмикалық қауіпсіздікке қатысты жаңа талаптар қарастырылған: құрылыс жоспарларын әзірлеу кезінде сейсмикалық карталар міндетті түрде қаралады, сейс-микалық қаупі ғимарат паспорттарына енгізіледі. Сейсмикалық қауіпті өңірлерде құрылыс салуға тыйым салынады, тау бөктеріндегі және тектоникалық жарық сызықтардағы құрылысқа қосымша шектеулер енгізу жоспарлануда. Ғимараттарға кепілдік беру мерзімі ұзартылады: жалпылай кешенге кемінде 5 жыл, жүк көтеру конструкцияларына кемінде 10 жыл кепілдік беріледі. Сонымен қатар тұрғын үй кешендері (кондоминиумдар) ортақ меншіктегі объектілер толық тізімімен тіркеледі; тозған, апатты тұрғын үйлерді жаңарту тәртібі бөлек енгізілген.
Қауіпті аймақтарға құрылыс салынбайды
Құжат бойынша сейсмикалық қауіпті аумақтардағы құрылыс талаптары күшейтіліп, қала құрылысын жоспарлау кезінде сейсмикалық карталарды міндетті түрде ескеру тәртібі енгізілді. Бұл карталар сейсмикалық қауіп деңгейін ғана емес, сонымен қатар гидрогеологиялық жағдайды, сондай-ақ белгілі бір учаскелердегі топырақ сипатының ерекшеліктерін ескереді.
Кодексте сейсмикалық қауіп пен тәуекелді бағалау институттары бекітілген. Сондай-ақ құрылыс нысандарының тозған-тозбағанын анықтауға, конструкциялардың сапасын тексеруге, нысанды тозған деп тануға, қайта жаңарту мүмкіндігіне бағытталған қолданыстағы құрылыс нысандарын паспорттау жөніндегі нормалар көзделген. Нысандарды паспорттау үшін жауапкершілік жергілікті атқарушы органдарға жүктеледі.
Сонымен қатар Құрылыс кодексі қажетті инженерлік ізденіс жұмысын жүргізбей тұрып жобалық құжаттаманы дайындауға және нысандарды салуға тыйым салады. Егер құрылыстың тығыздығы, ғимараттардың биіктігі немесе әлеуметтік инфрақұрылыммен қамтамасыз ету нормалары бұзылса, егжей-тегжейлі жоспарлау жобасына өзгеріс енгізуге болмайды.
Заң құрылыс нысанының «ескі» және «апаттық» жай-күйі, «өрт-техникалық тексеру» және «сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі саласындағы автоматтандырылған тізілім» ұғымдарын нақтылайды.
Қателіктерге мердігер толық жауапты болады
Кодекстегі өзгерістер құрылыс нарығына және тұрғындардың құқықтарына да ықпал етеді.
Ашық әрі цифрлық жүйе құрылыс жобаларын қатаң бақылауға алып, тұрғындарға мердігер компания туралы деректерді алдын ала тексеруге мүмкіндік береді. Мысалы, 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап іске қосылған Бірыңғай құрылыс порталы азаматтарға құрылыс жобалары мен мердігерлер тізімін, сарапшылардың лицензияларын қадағалап, заңдылығын растауға жол ашады. Бұл сатып алушыларға келешекте туындайтын сын-қатерді алдын ала бағалап, заңсыз құрылыстың жолын кеседі.
Сонымен қатар құрылысшыларға қойылатын талаптардың күшеюі нарыққа шығын келтіруі мүмкін: мысалы, қосымша сертификаттау және бақылау шаралары фирмалар үшін жаңа кедергілер тудыруы ықтимал. Дегенмен кәсіпкерлер мен мемлекет бұл тұрғыда бір мәмілеге келген сияқты. Бұл мәселеге алда тоқталатын боламыз.
Тұрғындарға пайдалы тұсы – құрылыс сапасының жақсаруы мен қауіпсіздік шаралары күшейеді. Құрылыс барысындағы қателіктер үшін мердігерлер толық жауап береді: анықталған кемшіліктер кепіл мерзімі ішінде жойылуға тиіс. Заңсыз, қауіпті ғимарат пайдалануға берілмейді. Бұған қоса, күрделі жобалар бойынша жүйе енгізіліп, бір мердігер жобаға толық жауап беретін болады, бұл инфрақұрылым мен инженерлік желілер сапасының жақсаруына мүмкіндік бермек.
Мемлекет пен бизнестің мәмілесі
Бастапқы кезеңде кодекс жобасы құрылыс қауымдастығы арасында алаңдаушылық туғызған болатын. Депутаттар мен кәсіпкерлер артық мемлекеттік бақылау, қадағалау функцияларының бірізді болмауы, рәсімдердің күрделенуі және әкімшілік жүктеменің өсуі секілді қауіптерге назар аударған.
– Кодекс жобасын талқылау кезінде кәсіпкерлер бірқатар нормалардың құрылыс сапасын арттырмай, керісінше процестерді күрделендіріп, әкімшілік кедергілерді көбейтеді деп ойлады. Сала үшін маңыздысы – бақылау механизмдерінің саны емес, олардың тиімділігі мен болжауға келетіндей болуы, – дейді «Атамекен» ҰКП басқарма төрағасының орынбасары Назира Үсенова.
Алайда кодекс жобасын әзірлеу кезінде кәсіпкерлер мен мемлекеттік орган мүддесі теңесетін шешімдер табылған. Дегенмен сала сарапшылары қабылданған кейбір нормалардың қолданылу кезеңінде қосымша талдауды қажет ететінін ескертеді.
«Атамекен» кәсіпкерлер палатасы кодекс жобасын оның концепциясынан бастап Мәжіліс пен Сенат қарауына дейін толық қолдағанын мәлімдеді. Палата мен салалық қауымдастықтар жұмыс топтарына қатысып, түзетулер енгізген, сараптама қорытындыларын әзірлеп, бизнес мүддесін қорғағанын жеткізеді. Нәтижесінде, жүздеген норма мен ұсыныс қаралып, олардың бір бөлігі кәсіпкерлік қауымдастық ескертулері негізінде жетілдірілген.
Құрылысшылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков атап өткендей, жаңа нормалар кәсіпкерлерге қосымша қысым құралына айналмауға тиіс. Олардың қолданылуы ашық болу керек, кеңейтілген түсіндіруге жол берілмеуі қажет, ал нормалар Қазақстанның барлық аумағында бірдей қолданылуы керек.
Жеке сараптама институтының пікірі де ерекше назарға алынған. Құжат әзірлеу кезінде мемлекеттік сараптаманың рөлі артуы мүмкін деген қауіп болды, бірақ Кәсіпкерлер Палатасының бағалауынша, қабылданған нормалар жеке сарапшылардың қызметіне елеулі қауіп төндірмейді.
Құрылыс кодексі сараптама қызметі бойынша бәсекеге және кәсіби жауапкершілікке негізделген қолданыстағы модельді сақтайды. Аккредиттеу және сараптама жүргізу механизмдері принципті өзгерістерсіз қалды. Ықтимал сын-қатер негізінен нормативтік актілер мен нормаларды қолдану тәжірибесіне байланысты туындауы мүмкін.
– Мемлекеттік емес сараптаманы сақтау және дамыту үшін «Атамекен» Мәжіліс пен Сенатта ауқымды жұмыс істеді. Біз тәуелсіз сараптама қызметінің негізгі қағидаларын қорғадық. Енді бұл тәсілдер нормативтік актілер қабылданған кезде және мемлекеттік органдар мен нарық қатысушылары тарапынан қолданылғанда жүйелі түрде жүзеге асуы маңызды. Сараптамалық қызметтегі бәсекелестік, бизнес сенімі және институттың тұрақты дамуы осыдан тәуелді, – дейді «Атамекен» ҰҚП сараптамалық ұйымдарының төрағасы Бірлік Ережепов.
Сонымен қатар кодексте өзін-өзі реттеу институтын дамыту, инженерлік-техникалық қызметкерлерді сертификаттау жүйесін жетілдіру, саланы цифрландыру, құрылыс барысына мемлекеттік бақылауды күшейту, жергілікті мәслихаттардың функцияларын кеңейту, шешім қабылдауда қоғамның рөлін арттыру сияқты бағыттар қамтылды.
«Атамекен» қабылданған кодекспен жұмыстың аяқталмағанын, бұл жаңа кезеңнің бастамасы екенін атап өтеді. Палата оның іске асуын қадағалауды, нормативтік актілер жобаларын талдауды, нормалардың қолданылу тәжірибесін бағалауды және қажет болған жағдайда кәсіпкерлер мүддесін қорғауға бағытталған түзетулерді ұсына беретінін мәлімдеді.
Стандарттарға жақындау – сапа кепілі
Жаңа кодекс нормалары әлемдік үздік тәжірибелерге сай өзгерістер енгізуді көздейді. Мысалы, Жапония мен Еуроодақ елдеріндегі ірі ғимараттарға сейсмикалық оқшаулағыш жүйелерді міндеттеу тәжірибесі елімізде де ескерілген (Қазақстанда әлеуметтік нысандарға осындай жүйелер енгізілмек).
Сонымен қатар көптеген елде құрылыс саласында сапа кепілдігін қамтамасыз ету үшін 5-10 жылдық кепілдік мерзімдері мен кешенді сақтандыру шаралары қабылданған; елімізде де осыған ұқсас қадамдар жасалды.
Еуропада және АҚШ-та құрылыс жобалары қоғамдық цифрлық порталдар мен ашық мәліметтер жүйелері арқылы бақыланады, Қазақстанда бірыңғай сандық құрылыс порталы осындай стандарттарға жақындайтынымызды білдіреді.
Әлемнің кейбір елдерінде «адал емес» компаниялардың қара тізімдері қолданылады, бізде де сәтсіз жобалар мен заң бұзған құрылысшыларды анықтау үшін ұқсас «тізім» жүргізілмек. Осылайша, жаңа кодекс халықаралық нормаларды ескере отырып, Қазақстанның құрылыс саласын қауіпсіз, ашық және сапалы ету міндетін алға тартады.
Ал Кодекстің тұрғын үй бағасына, сұранысқа әсері қандай болады деген сұраққа Halyk Finance сарапшысы жауап береді. Оның сөзінше, қысқа мерзімде бұл тұрғын үйдің қымбаттауына және сұраныстың әлсіреуіне әкелуі ықтимал. Алайда ұзақ мерзімде азаматтардың құқықтарын қорғауды күшейтіп, тұрғын үй сапасы мен қауіпсіздігін арттыруға мүмкіндік береді.
Арслан АРОНОВ, Halyk Finance сарапшысы:
Белсенділік бәсеңдеуі мүмкін
– 2025 жылы Қазақстандағы тұрғын үй нарығында баға барлық дерлік сегментте тұрақты түрде өсті. Жаңа және қайталама нарықтағы тұрғын үйдің бір шаршы метрі бір жылда 15,7 пайызға және 14,6 пайызға қымбаттады. Бұл үрдіске нарықты реттеу ережелерінің өзгеруі, қосылған құн салығының өсетінін күту, БЖЗҚ-дан тұрғын үйге ақша шешіп алудың күрт артуы, сондай-ақ инфляция ықпал етті.
2025 жылы тұрғын үй бағасы инфляция деңгейінен жоғары өсті. Әсіресе, жаңа және қайталама тұрғын үй сегменттерінде бұл айқын байқалды. Жаңа тұрғын үй бағасының өсуіне үлестік құрылыс ережелерінің қатаңдатылуы айтарлықтай әсер етті: мәмілелер тек үлестік қатысу шарттары арқылы жүргізіледі, ал құрылыс нысандарын жарнамалауға тек ресми рұқсат немесе кепіл болған жағдайда ғана жол беріледі. Сонымен қатар құрылыс салушылардың қызметі әкімдіктер мен инжинирингтік компаниялардың бақылауына алынды. Бұған қоса, БЖЗҚ-дан тұрғын үйге бағытталған төлемдердің айтарлықтай өсуі де бағаға қысым түсірді.
Қайталама нарықта да баға инфляциядан жоғары өсті. Алматыда тұрғын үй бағасының өсімі ең жоғары болса, Қарағандыда өсім мардымсыз болды, ал Қонаевта өзгеріс тіркелмеді.
Жалдау нарығында да осыған ұқсас жағдай қалыптасты. Республика бойынша жалдау ақысы бір жылда 13,1 пайызға өсті. Ең жоғары өсім Павлодар, Петропавл мен Ақтөбе қалаларында байқалды.
Біздің бағалауымыз бойынша, алдағы кезеңде тұрғын үй нарығы өсім аймағында қала береді, дегенмен бағаның өсу қарқыны біршама баяулайды. Сұранысқа салық саясатының өзгеруі, ипотекалық несие беру талаптарының таңдауы мен БЖЗҚ-дағы ең төменгі жеткіліктілік шегінің өсуі әсер етеді. Бұл факторлар нарықтағы белсенділікті белгілі бір деңгейде шектеуі мүмкін.
Қосымша ықпал ететін маңызды фактор – 1 шілдеден бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексі. Құжат құрылыс салушыларға қойылатын талаптарды күшейтіп, саланы бақылау артады. Қысқа мерзімде бұл тұрғын үйдің қымбаттауына және сұраныстың әлсіреуіне әкелуі ықтимал. Алайда ұзақ мерзімде азаматтардың құқықтарын қорғауға жол ашып, тұрғын үй сапасы мен қауіпсіздігін арттыруға мүмкіндік береді.
Осылайша, 2026 жылдың басынан бастап мәмілелер санының азаюы мен баға өсімінің баяулауы ықтимал. Бұған БЖЗҚ талаптарының өзгеруі, ипотекалық шарттардың қатаюы және салықтық түзетулер әсер етеді. Әсіресе, бұл үрдістер жаңа тұрғын үй сегментінде айқынырақ байқалатын болады.
P.S.
Қорыта айтқанда, жаңа Кодекс тұрғын үй нарығында қордаланып қалған мәселелердің бірсыпырасын реттеуге мүмкіндік береді деген үміт бар. Сапасыз, сақалды құрылыстың саны азайып, сапалы, сән-салтанаты жарасқан нысандар көбейсе, құжаттың мақсаты орындалғаны болмақ. Бұл ретте, сарапшылар тұрғын үй бағасы қысқа уақытқа ғана сәл өсуі ықтимал, нарықта да белсенділік бәсеңдеуі мүмкін, дегенмен ұзақ мерзімде жаңалықтың бәрі жақсы әсер ететінін айтады.