Тұрғын үй нарығында түйткіл көп
Тұрғын үй нарығында түйткіл көп
Ұлттық статистика бюросы тұрғын үй нарығындағы бағаларға қатысты жаңа деректерді жариялады. Ресми мәліметке сүйенсек, жаңа үй бағасы бір жыл ішінде 19,6 пайыз, қайталама нарықтағы баға 26,4 пайыз өскен. Ал тұрғын үй жалдау бағасы 20,8 пайыз қымбаттапты. Дегенмен маусым айынан бері баға өсімінің біраз тежелгені де байқалып отыр. Бұған дейін құрылыс материалдары нарығындағы түйткілдер туралы жазған болатынбыз. Сол кезде материалдардың қымбаттауы тұрғын үй бағасының одан әрі өсуіне ықпал етуі мүмкін екені айтылған еді.
Енді тұрғын үй нарығындағы ахуалға шолу жасасақ.
Жаңа үй жеткіліксіз,
тұрғын үй тапшы
Қаңтар оқиғасынан кейін олигополия жайлаған салалардың бірі ретінде сыналғандардың қатарында осы құрылыс саласы болды. «Құрылыс олигархтары да жоғары кабинеттерге кіре алатынын пайдаланып, өз жобаларын жүзеге асыру үшін артықшылықты-привилегиялы шарттарға қол жеткізетінін», «олардың қатарына кімдердің кіретіні аты-жөніне дейін белгілі» екені сол кезде айтылған еді. Сонымен қатар салынған құрылыстың сапасы сын көтермейтіні де ескертілді. Осы сыннан кейін Үкімет саланы ретке келтіру үшін ұсыныстар мен тетіктер әзірлеп жатқанын мәлімдеген болатын. Бұған дейін де саладағы көп түйткілді шешу үшін Үкімет сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметін бақылауды автоматтандыруға, сондай-ақ тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық және құрылыс саласын цифрландыруға кіріскен еді. Жауапты ведомство жұмыс біртіндеп, жүйелі түрде жүзеге асатынын мәлімдеген. Ұлттық заңнамаға өзгеріс енгізу, нақтырақ айтсақ, құрылыс саласын реттеуге, цифрлық технологияларды енгізуге, құрылыс жұмыстарының сапасын жақсартуға бағытталған заңнамалық өзгерістер қабылданатыны да жыл басында айтылған еді. Шаралардың тағы бір бағыты – үш жылдан бері сөз болып келе жатқан еQurylys құрылыс саласын жүргізу порталы қолданысқа енгізіліп, жаңа оператор құрылатыны белгілі болды. ИИДМ мәліметінше, Министрлер кабинеті еQurylys порталының операторы ретінде «ҚазҚСҒЗИ» АҚ-ны бекітті. Осы тетік арқылы елдегі барлық құрылыс «бір терезе» қағидаты бойынша ұйымдастыруға кірісуі керек болатын.
Былтыр елімізде 17 миллионнан астам шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілген. Бұл 2020 жылғыға қарағанда 11,4 пайызға артық. Жалпы, жаңа үйлердің құрылысына 2,4 триллион теңгеден астам қаражат жұмсалыпты.
Ғимараттың санына қарай есептейтін болсақ, ел бойынша барлығы 43,5 мыңға жуық тұрғын үй тапсырылған, оның ішінде 1 712 көп пәтерлі үй (151 192 пәтер), 41 688 жеке меншік үй және 82 жатақхана пайдалануға беріліпті.
Бір қарағанда, құрылыс қарқынды жүріп жатқандай көрінгенімен, елімізде тұрғын үй қорының жеткіліксіздігі байқалады. Соның ішінде, қалалар мен елді мекендер арасында үлкен теңсіздік аңғарылады. Отандық тұрғын үй қорының жалпы ауданы 373 миллион шаршы метр десек, тұрғын үйдің жартысынан көбі қалаларда шоғырланған, бұл ретте қаладағы жылжымайтын мүліктің 40 пайызға жуығы үш мегаполиске – Нұр-Сұлтан, Алматы және Шымкентке тиесілі. Аймақтарда тұрғын үй нысандары жеткіліксіз.
2021 жылдың қорытындысына сүйенсек, жаңа үйлер Шымкент қаласында ең көп салыныпты, өсім – 56 пайыз. Одан кейін Қарағанды (+25.2 пайыз) және Павлодар (+22.8 пайыз) облыстарында байқалды.
Пайдалануға берілген аумақ бойынша елорда көш бастап тұр. Мұнда былтыр 3,2 миллионнан астам шаршы метр, ал Алматы қаласында – 2,6 миллион, Маңғыстау облысында 1,2 миллионнан астам шаршы метр пайдалануға беріліпті.
Ал ең төменгі көрсеткіш Солтүстік өңірлерде байқалып отыр. Мәселен, Солтүстік Қазақстан облысында 351 мың шаршы метр, Қостанай облысында 450 мың шаршы метр қолданысқа өткен. Павлодар облысында құрылыс қарқыны бойынша оң нәтиже байқалғанымен, 457 мың шаршы метр ғана қолданысқа өткен. Бұл – екінші жағынан еліміздің Солтүстік аймақтарындағы күрделі демографиялық ахуалмен де байланыстыруға болады. Бірнеше жыл қатарынан аталған аймақта туу көрсеткішінің өспей, басқа елге, басқа аймаққа көшіп кеткендер санының кемімей тұрғанын айтып өту керек. Эмиграция толқынының жиілеп кетуіне баспана мәселесі де ықпал ететіні айтылып жүрген мәселе.
Тұрғын үй қорының жетіспеушілігін сондай-ақ халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуі жөніндегі статистика да растайды, бұл көрсеткіш арқылы елдегі бір тұрғынға қанша шаршы метрден келетіні анықталады. БҰҰ халықаралық стандартына сәйкес көрсеткіш кемінде 30 шаршы метр болуға тиіс, ал елімізде ол 22,6 шаршы метр деген дерек бар. Бұл көрсеткішті стандарт деңгейге жеткізу үшін тағы 180-200 миллион шаршы метр тұрғын үй салу қажет. Ал Үкімет 2025 жылға дейін тек 103 миллион шаршы метр тұрғын үй салуды жоспарлап отыр.
Егер халықтың өсімін және құрылыс саласындағы қарқынды бағамдасақ, тұрғын үй тапшылығы әлі біраз жыл сақталатын сияқты. Оған қоса нарықтағы аспандап бара жатқан баға үй алуды одан әрі қиындатып отыр.
Осыған байланысты Үкімет құрылыс компанияларына көбірек тұрғын үй алаңын тұрғызуға мүмкіндік беретін және тұрғындар үшін баспананы қолжетімді ететін тетіктерді ойластыруы қажет. Мұндай тетіктің бірі ипотека саналады. Дегенмен жеңілдігі жақсы бағдарламалар көбейген сайын, нарықта баға да шарықтап кететіні анық.
Қымбатшылық – жүйесіздіктің айнасы
Былтырғы шілдеден бері жаңа тұрғын үй бағасы 19,6 пайыз өскен. Қайталама нарықтағы өсім одан да жоғары – 26,4 пайыз. Ал бір айдың ішінде, яғни биылғы шілде мен маусым аралығында жаңа үйлердің бағасы 0,5 пайыз, ал қолданыстағы пәтерлерді қайта сату бағасы 0,8 пайыз қымбаттаған.
Өңірлер бойынша жаңа салынған тұрғын үйлер Ақтөбе қаласында қатты қымбаттаған, жылдық өсім – 32,5 пайыз, Нұр-Сұлтан қаласында – 27,6 пайыз, Өскеменде 26,1 пайыз өскен. Ал қайталама нарықтағы қымбатшылық Қызылорда қаласында (44 пайыз), Өскеменде (43,7 пайыз), Талдықорғанда (43,4 пайыз) және Нұр-Сұлтанда (41,3 пайыз) байқалып отыр.
Қайталама нарықтағы бағаның өсуіне әуел баста айтып өткен жаңа үйлердің тапшылығы себеп. Жаңа үйлердің көбі іргетасы қаланып жатқаннан бастап-ақ сатылып кетеді. Яғни, сұраныс көп, жаңа құрылыстың аздығы сатып алушыларды қайталама нарыққа жүгінуге мәжбүр етеді. Ал жылжымайтын мүліктің иелері бағаны қалағанынша белгілейді.
Яғни, тұрғын үй нарығындағы бағаның тұрақтамауының бірінші себебі – сұраныстың жоғары болуы. Қазір халық үшін ең тиімді болып отырған бағдарлама – «7-20-25» бағдарламасы жыл соңына дейін аяқталады деген дерек бар. Әлі де жарты қаржысы игерілмеген бағдарламаны пайдаланып, үй алғысы келгендер қатары көбеюі ықтимал. Зейнетақы шотында артық қаражаты барларға бұл – тіпті тиімді тетік. өткен жылғыға қарағанда биыл зейнетақы шотындағы артық қаражатты жылжымайтын мүлік алу үшін жұмсағандар саны едәуір азайған екен. Оған жинақты пайдаланудың жеткілікті шегінің көтерілуі себеп болды. Мәселен, БЖЗҚ баспасөз қызметі келтірген ресми мәліметке сүйенсек, мамыр айында салымшылардан 2,4 мыңнан астам өтініш түскен, бұл наурыз айындағы рекорд көрсеткішпен салыстырғанда 360 есе аз көрсеткіш.
2021 жылы қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы үшін өсім жылы болды: сатып алу, сату көлемі, баға да өсті. Нәтижесінде, 2022 жылдың басында тұрғын үйге берілген қарыз көлемі 3,3 триллион теңгеден асқан. Бұл 2021 жылдың сәйкес мерзімімен салыстырғанда 1 триллион теңгеге артық. Шынында да, соңғы 10 жыл ішінде нарықта қазақстандықтар тұрғын үй сатып алу үшін қаражат тарта алатын қосымша құралдар іс жүзінде болған жоқ. Мемлекеттік бағдарламалар жеткіліксіз болды.
Алайда бұл бастама алыпсатарлардың толқынын тудырды. Құрылыс салушылар мен жылжымайтын мүлік иелері тұрғын үйге сұраныстың өскенін көріп, бағаны көтере бастады.
Нарық 2022 жылғы 1 сәуірден кейін, зейнетақы жинақтарын алу үшін керек жеткілікті шекке байланысты жаңа ереже күшіне енгенде ғана тұрақтала бастады. Жалпы, өткен 2021 жыл пәтер бағасы сан рет құбылған жыл ретінде есте қалатын сияқты. Жылдың басында зейнетақы жинағының бір бөлігін үй алу үшін пайдалану мүмкіндігі пәтер бағасын 15-тен 30 пайызға дейін өсіріп жіберді. Осылайша, халық игілігі үшін іске асуы керек болған бастама, керісінше жағдайды шиеленістіріп жібергендей болды. Осы кезде «Отбасы банк» басшысы Ләззат Ибрагимова бұл бастапқы кездегі дүрбелең, біраз уақыттан соң баға өткен жылғы көрсеткіштерге қайта оралады, күту керек екенін айтқан еді. Дегенмен бұл болжам теріске шықты.
Ал биыл баспана бағасының арзандайтынына бұрынғы Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрі Бейбіт Атамқұлов та сенімді болған еді.
Қайталама нарықтағы үйлерге сұраныстың өсуіне «Отбасы Банкінің» бағдарламалары да ықпал етіп отыр. Бірден 50 пайыз жарна енгізіп, үй алу тетігін баспана алушылар ғана емес, үйін сатқандар да пайда көзіне айналдырған.
Үшіншіден, құрылыс материалдары өндірісінің кенжелеп қалуы да нарықтағы бағаға айтарлықтай әсер етіп отыр. Саладағы импорттың үлесі өте жоғары. Отандық өндірушілер ішкі нарықтағы сұранысты жаба алмайды. Құрылыс материалдарының кейбір түрлері бойынша импорт 80 пайыздан асып кеткен. Мысалы, әйнек толығымен шетелден келеді. Әрине, бұл экономиканың жай-күйіне теріс әсер етеді, өйткені импорттың жоғары үлесі бизнеске, халыққа және ұлттық валютаға қысымды күшейте отырып, елдің сауда теңгеріміне әсер етеді. Былтырғы 11 ай қорытындысы бойынша елімізде құрылыс материалдарының өндірісі 9,2 пайызға өсіп, 820,2 миллиард теңгеге жеткен. 2025 жылға дейін Қазақстанда құрылыс материалдарын өндіретін 165 жаңа зауыт пен фабрика салу көзделіп отыр деген мәлімет бар. Дегенмен бұл қадамдар нарықтағы ахуалды реттеуге сеп болады деу қиын.
Жалақының «жартысына» жалдайсыз
Сұраныс көп, үй тапшы, мүмкіндік аз дедік. Мұндай факторлар, әлбетте пәтер жалдап тұратындардың қатары көбеюіне ықпал етеді.
Былтыр осы уақытта Алматыда пәтер жалдау бағасы күрт қымбаттаған болатын. Ізін ала Нұр-Сұлтанда да баға шарықтап шыға келді. Жалға берілетін тұрғын үй құны екі ай ішінде 30 пайызға өскен. Бағаның өсуі, ең алдымен қалаға ағылған студенттерге үлкен мәселе болған еді. Оқу жылы басталарда пәтерақының қымбаттауы үйреншікті жағдай болғанымен, сол кезде баға мүлде шарықтап кетті.
Биылғы мәліметтерге сүйенсек, үйді жалға алу өткен жылмен салыстырғанда 20,8 пайыз, алдыңғы аймен салыстырғанда 0,4 пайызға өскен. Күзге қарай баға одан әрі өсуі ықтимал, себебі студенттер қалаға ағылатын уақытта делдалдар да білек сыбана іске кіріседі. Тырнақшаның ішіндегі риэлторлардың да дәурені жүреді. Еліміздегі жылжымайтын мүлік нарығында риэлтор мәселесі де әлі шешімін таппаған түйткіл болып тұр. Расымен де, қазір өздерін риэлтормыз деп таныстырып, алдап кетіп жатқандар аз емес. Оған қоса, пәтерақының өсуімен қатар олардың да сұрайтын ақысы еселеніп, жұмыс істеу тәсілі өзгерген.
Қазір елордада бір бөлмелі пәтерді жалға алу құны орташа жалақының жартысына жеткен. Ал орташа жалақының өзі, шын мәнінде орташа жалақы еместігін сарапшылар бірнеше рет айтқан еді.
Жалпы, нарықтағы ахуал осындай. Алда қандай өзгеріс болуы мүмкін, нарықта сұраныс азайғанын айтып өттік, бұл өзгеріс бағаға қалай әсер етпек?
Дәулет МҰҚАЕВ,
экономист:
«Үй арзандайды» деген – жалған үміт
– Үй арзандамайды, себебі құрылыс материалдары қымбат. Өткен жылдармен салыстырғанда цемент, бетон, арматура – бәрі қымбаттаған. Кірпіштің өзінің бағасы біршама өскен. Сондықтан үй арзандайды деген сенім жалған үміт десек, артық емес. Құрылысшылардың айлығы да өскен. Жыл басынан бері құрылыс секторында жұмыс істейтін азаматтардың ресми табысы 32 пайызға өскен. Ал құрылыс компаниялары айлықты үйді сатқан табысынан беретіні белгілі ғой. Үй арзандайтын болса, олардың жалақысын қысқарту керек болады. Азық-түлік өнімдері де қымбаттап жатыр. Бәрі өзара байланысты.
Халықты әрине, дүрліктіргім келмейді, бірақ осы күзге таман теңге құнсыздануы мүмкін. Ал ақшамыз құнсызданып, доллар өскен жағдайда, шетелден тасымалданатын тауарлар да қымбаттайды. Рубльдің өзі өсіп кетті. Тұрғын үй нарығында сұраныс азаюы мүмкін, бірақ ол тұрғын үй нарығындағы бағаның арзандауына еш әсер етпейді.
Қорыта айтқанда, үй бағасы арзандамайды, бірқалыпты ұстап тұру мүмкін бе, жоқ па, ол да үлкен сұрақ. Себебі аспандаған бағаның астарында қордаланған сан мәселе жатыр...