Ипотека нарығынан не күтеміз?

Ипотека нарығынан не күтеміз?

Мемлекет халықтың әлеуметтік осал тобын баспанамен қамтуға бір­­­­қатар қолдау шараларын іске асырып келеді. Мысалы, биыл Қазақстанда әлеу­мет­тік-тұрмыстық жағдайы төмен аза­мат­тарды үймен қамтамасыз ету, оның ішінде жал­ға алған пәтерақысының бір бөлігін өтеп беру механизмі жаңартылды. Аталған жо­ба табысы жан басына шаққанда күн­кө­ріс деңгейінен төмен және тұрғын үй ке­зегінде тұрған жандарға арналған. Биыл кү­н­көріс деңгейі – 34 302 теңге. Жыл сайын шамамен 18 мың адам кезекке қо­сылып отырады. Бұл санатта көпбалалы от­басылар, жетім балалар, мүгедек бала ба­ғып отырған отбасылар және басқа да әлеуметтік осал топтағылар бар. Әлеуметтік жағдайы төмен жанұяларға берілетін тұрғын үйді жекеменшік құры­лыс компаниялар салады. Олар пәтердің тең жартысын тұрғын үй құрылысының бірыңғай операторы «Отбасы банкінде» ке­зекте тұрғандарға береді. Қалған пәтер­лер нарыққа шығарылады. Белгілі болған­дай, тұрғын үйді жалға алу сомасы әлі анық­талмады, алайда субсидия лимиті бел­гіленді. Мысалы, 1 шаршы метр үшін Алма­ты қаласында 0,55 АЕК-ке дейін (1 604 теңге), Нұр-Сұлтан қаласы бойынша 0,5 АЕК-ке дейін (1 459 теңге), Шымкентте 0,45 АЕК-ке дейін (1 313 теңге). Ақтөбе, Атырау, Ақтау, Түркістан, Қарағанды және Қостанай облыстарында 0,4 АЕК-ке дейін (1 167 теңге) болса, басқа өңірлерде 0,35 АЕК-ке дейін (1 021 теңге). Әлеуметтік осал топтармен қатар әлеу­меттік сала қызметкерлері мұ­ғалімдер жә­не дәрігерлер әкімдік кезегінде тұрып, баспана алуға мүмкіндігі бар. Осы ретте, 38,4 мың отбасыға әлеуметтік тұр­ғын үй және жеңілдетілген қарыз түрінде «2-10-20», «5-10-20» және «5-20-25» бағдар­ла­малары бойынша мемлекеттік қолдау көрсетілді. «Баспана хит» пен «7-20-25» бағдарламасы тоқтайды Сарапшылардың пікірінше, әлеу­мет­тік осал топтардың қатары­на жат­пайтын, әкім­дік кезегінде тұрмайтын ха­лық­тың басым бөлігіне баспана алуға тиім­ді бағдарлама тапшы. Өз кезегінде екін­ші деңгейлі банктер ұсынып отырған ипотекалық бағдарламалардың пайыздық мөл­шерлемесі тым жоғары. Тәуекелге барып алғандар, баспана құнын екі есе етіп қайтаруға мәжбүр. Тек бастапқы жарнасы жоғары болғанына қарамастан «Баспана хит» пен «7-20-25» тұрғын үй бағдарламасы көпшіліктің таңдауы болған еді. Енді мем­лекет бұл екі бағдарламаны қаржылан­дыру­ды тоқтататын болды. Мемлекеттік бағ­дарламаның аяқталатыны туралы Қар­жы нарығын реттеу және дамыту агент­тігі­нің төрағасы Мәдина Әбілқасымова Алма­тыда өткен Cfo Idea exchange & networking саммитінде мәлімдеді. Оның айтуынша, дағдарыстың экономикаға әсері азайды. Демек, мемлекеттің нарықтық қағидат­тар­ға орын беріп, кредиттеу бағдарлама­лары­нан біртіндеп шығуын қамтамасыз ету маңыз­ды. Осыған байланысты жыл басын­да қол қойылған Үкімет, Ұлттық банк және агенттік арасындағы 2021-2023 жылдарға арналған макроэкономикалық саясат шара­ларын үйлестіру туралы келісім шең­берін­де Ұлттық банк 2023 жылдан бастап мем­лекеттік бағдарламаларды қаржы­лан­дырмайды. Лимиті біткен бағдарламалардың артықшылығы қандай? Биыл «Баспана хит», келер жылы «7-20-25» бағдарламасы тоқтайтын болса, көпшіліктің үміті жалғыз «Отбасы» банкінде болмақ. Бұл банкте салыстырмалы түрде тиімді саналатын 5 бағдарлама іске қосылған. Тек бағдарламаға қатысу үшін шартты түрде 3 жыл салымшы болу керек деген талап бар. Бірден 50 пайызын төлеген жағдайда пайыз мөлшерлемесі артады. Мұны екінің бірінің қалтасы көтере бер­мейтіні түсінікті. 2018 жылы алғаш іске асқан «7-20-25» бағ­дарламасы бойынша пәтерді тек бас­тап­қы нарықтан жылдық 7 пайызбен 25 жылға дейінгі мерзімге алуға болатын. Шарт бойынша бастапқы жарна ретінде пәтердің 20 пайызын бірден төлеу керек. 2021 жылғы 29 сәуірдегі жағдай бойынша «7-20-25» бағдарламасы аясында қарыз алу­ға 703,8 млрд теңге көлемінде 58 655 өті­нім қабылданған. Оның ішінде 34 362-сі мақұлданыпты. Бұл бағдарламаның қаржыландыру жүйесіне келер болсақ, «7-20-25» бағ­дар­ламасын Ұлттық банк баспана қо­рын құру арқылы жүзеге асырды. Яғни, әр­бір келісімшарттарды жинақтап, сол пул­дан құнды қағаздар шығарады. Одан түс­кен қаржыны ипотекалық бағдарла­маны әрі қарай жүзеге асыруға жұмсайды. Бұл бағдарламаға алғашқы жарна ретінде зей­нетақы қорынан 200 млрд теңге ауда­рыл­ған болатын. «7-20-25» бағдарламасы бюд­жеттен не Ұлттық қордан қаржылан­дырыл­майды. Нарықтық механизмдер ар­қылы қаржы табады. Аталған бағдарламаның ипотекалық тұр­ғын үй қарыздарын беру көлемі бойын­ша бекітілген лимит 1 трлн теңге. Бұл сома аяқталған соң, бағдарлама да тоқтайды де­ген сөз. Көпшілік үшін тиімді болған «Бас­па­на хит» бағдарламасының артық­шы­лығы – қайталама нарықтағы бас­па­налардың ипотека арқылы берілуі. Аталған бағдарламаға 600 млрд теңгеге лимит беріл­ген. Осы лимитке жеткенде бағдар­ла­ма да аяқталады. Қазір «Баспана хит» бойын­ша жалпы берілген қарыз сомасы – 493 млрд теңге. Жыл сайын тұрғын үй құрылысы на­рығында 2 трлн теңгедей қар­жы айналымда болса, соның 25 пайызы мем­лекеттік бағдарламалардың үлесі. Бұл ақ­парат тұрғын үй нарығындағы мемле­кет­тік бағдарламалардың тоқтауын емес, керісінше үлесін арттыру керегін көрсетеді. Ресми мәлімет бойынша респуб­ли­кадағы 76 ауданда 2 855 тұрғын үй қажет. Субсидиялау үшін республикалық бюд­жеттен 14,3 млрд теңге керек. Мәселені шешу үшін Президент биылғы Жолдауында төмен пайыз арқылы баспанамен қамтуға бағытталған жаңа бағдарлама енгізуді тап­сырды. Жобаның жалғыз операторы – «От­басы банкі». Қазір жаңа бағдарлама дайын­дық үстінде. Шарттары анықталған соң, қос палатаның қарауына өтіп, Үкімет бе­кіт­кенде барып жарияланбақ. Руслан ТҰРСЫНБЕКОВ, сарапшы: Баспана бағасы шарықтап кетуі мүмкін − Халықты тұрғын үймен қамтама­сыз ету бойынша тұрғын үй саясатын одан әрі дамытуды «Отбасы банкі» арқылы даму және қолдау институты арқылы іске асыру жоспарлануда. Онда әрбір жұмыс істейтін азамат үшін тұрғын үй сатып алу мүмкіндігі үшін еңбекақы қорынан міндетті тұрғын үй аударымдары енгізіледі. Президент Жол­дауда атап өткен жаңа бағдарлама бұған дейінгі ипотекалық бағдарлама­лар­дың кем-кетік тұсын толықтырады деген үміт бар. Айта кетерлігі, «7-20-25» және «Баспана хит» бағдарламасының аяқталуы тұрғын үй бағасының өсуін тоқпатпайды. Қазіргі жағ­дайда баспана бағасы салыстырмалы түр­де арзандауы мүмкін. Бірақ екі бағдарлама өз жұмысын тоқтатса, баспана бағасы шарықтап кетуі мүмкін. Жаңа бағдарлама екі ескі бағдарламаның ең тиімді тұстарын қамтуы тиіс. Мысалы, «Баспана хит» қолданыстағы үйлерді алуға мүмкіндік берді. Бұл өз кезегінде бірінші санаттағы үйлердің бағасын ұстап тұруға мұрындық болды. Биылғы Жолдауда айтылған 2 пайыз («Бақытты отбасы») жә­не 5 пайызбен («Нұрлы жер»), («Шаңырақ») берілетін ипотекалық баспана бұрыннан бар. Бастапқы жарна 10 пайызбен әлеу­меттік осал топтарға беріліп жүр. Ал атал­ған санатқа енбейтін топ баяғыдай қымбат пайыз­бен ипотека ашуға мәжбүр болмақ. Үкімет осы мәселені ескеруі тиіс. Айбар ОЛЖАЕВ, сарапшы: «Баспана хит» бағдарлама­сының тоқтауы ипотекалық нарыққа кері әсер етпейді Халық бастапқы жарнаны төлеуге қабілетсіз − Мемлекеттің қолдауымен іске асқан екі ипотекалық бағдарламаның тоқтауы на­­рықтағы баспанаға сұранысты төмен­де­теді. Екеуі де халық үшін тиімді болған еді. Мысалы, алғашқы жарна салыстырмалы түрде төмен болатын. Халық ипотекаға үй аларда бастапқы жарнаға қаражат таба алмай дал болады. Тіпті, алғашқы жарна­ның өзін несиеге алатындар бар. «Отбасы» банкінің талабы белгілі, үй құнының 50 пайызын төлеуге міндеттісің. Оны кез кел­ген салымшы орындай алмайтыны түсі­нік­ті. Ал екінші деңгейлі банктерден 10 млн теңгеге үй алсаңыз, қайтаратын сомаңыз 18-20 млн теңге. Яғни, екі есе артық төлеуге тура келеді. Мұның жанында «Отбасы» бан­кі салымшылар үшін тиімді болып отыр. Баспана бағасының жарты пайызын 3 жыл жинайсыз, есесіне жылдық пайыз­дық мөлшерлемесі (5 пайыз) төмен. Яғни, банк­ке үй бағасының үстіне қосып төлей­тін қаражат 20-30 пайыз ғана болады. Бі­рақ ескеретіні, 3 жылда 10 млн теңге тұра­тын үйдің жартысын жинау қиынға соға­ды. Осыны көбі ескере бермейді. Жа­сыра­тыны жоқ, халықтың қаржылық сауат­тылығы төмен. Банктің 20 пайыз үсте­месін «20 теңгедей» көріп ала салады да, артынан бармақ тістеп отырады. Президент Жолдауында айтылған жаңа бағдарламада алғашқы жарнаның со­масы төмен болса деген ұсыныс айтар едім. Өйткені көпшілікті алаңдатып отыр­ған осы мәселе. Екіншіден, халық мем­ле­кеттің қолдауымен іске асатын ипотекалық бағдарламалардан шатасып жатыр. Қайсы бар, қайсы жоқ екенін түсінбей дал. Сол себепті бір оператордың айналасына топ­тасып, бір терезе қағидасымен жұмыс істе­се, халық сандалып жүрмес еді.